2014年3月9日，由中國建筑金屬結構協會鋁門窗幕墻委員會主辦，以“別告訴我，你懂房地產市場”為主題的“第10屆現代建筑經濟前沿論壇”，特邀著名經濟學家梁小民進行主題演講。論壇吸引了鋁門窗幕墻行業企業家及高管，房地產商、工程建設單位的會議代表前來參加，現場座無虛席。梁小民就房地產市場、建材行業趨勢、宏觀調控政策等話題，展開深入淺出的剖析，與到會人士進行了熱烈交流。
《別告訴我，你懂房地產市場》
國務院特邀監查員，國家價格指導委員會委員、國家社科基金與國家自然科學基金專家評委 梁小民先生
梁小民教授講座的主要內容分為三部分：
一、近年中國宏觀情況
二、未來房地產行業的走勢;
三、企業如何適應形勢去發展。
一、近年中國宏觀情況
梁小民教授認為目前經濟有困難，他舉例說明從上屆政府溫家寶總理到本屆政府習近平主席的眾多公開講話中，均多次談及目前中國宏觀經濟有困難。梁教授認為，作為中國政府核心領導層，對本國當前經濟必定十分了解，而且其講話是需要負責任的。因此，我國整體經濟環境的確有困難，這一點是毋庸置疑的。
梁教授解析到，從以下幾點便能反映目前我國經濟有困難：
1)看GDP增長率，在06年時我國GDP增長率達到頂峰為11.6%，但到2014年國家只是將GDP增長率定在7.5%，可見有困難;
2)中國股市低迷，股市是反映國民經濟的晴雨表，股市低迷說明國內經濟有困難;
3)企業普遍有困難，企業作為宏觀經濟的細胞，其發展如何將直接影響國家經濟發展，而目前中國的企業，不論是國有企業還是中小企業均存在一定程度的困難，多數企業有困難說明經濟有困難。
此外，他還具體分析了目前中國存在的風險
1)政府投資支撐了GDP，現在政府投資增速已經出現下降，難以維持高增長，如此一來將給經濟下行帶來風險;
2)通脹壓力大，由于中國貨幣發行過多，導致人民幣對內貶值對外升值。要知道目前中國貨幣發行總量已經達到106萬億美元，占全球貨幣發行總量的四分一，而第一大國美國也只是占四分一;
3)國內眾多重要資源依賴進口，如石油，銅，鐵礦石，大豆，豆油等，一旦這些重要物資的進口價格走高，將嚴重影響我國經濟;
4)地方政府債務，08年的4萬億救市政策，令目前中國各地方政府陷入債臺高筑的境況，這也是未來風險之一;
5)企業轉型有困難，結構性轉型正在進行時，但現在中國的企業過小，大企業少，而且創新能力弱。
既然目前中國經濟存在困難且有那么多風險，那么未來中國經濟的走勢又會如何呢?現在世界上有對中國經濟走勢分為兩大類：一類是唱衰中國，有“末日博士”之稱的美國經濟學家魯比尼認為，若中國GDP增長低于5%，CPI高于5%，則中國將出現經濟危機;
另一類是唱好中國，前世界銀行副總裁林毅夫則認為，預計未來數年，中國經濟增速仍可達7.5%至8%。而梁小民教授則認為，未來中國經濟存在局部危機，有一個坎要過，但這個坎如能過好，之后中國經濟便能再增長20年。
二、未來房地產行業的走勢
在闡述未來房地產走勢這個問題前，梁教授首先講到，未來能高速發展的行業必定是高科技行業，而房地產暴利的模式也將結束，將會回歸到正常的盈利模式。梁教授特意強調，回歸正常盈利模式不是意味著房地產行業要崩潰，而是繼續穩健增長。
梁教授認為，中國房地產至少還能繁榮20年，為什么這樣說呢?他解析道：國際上建筑業平均能繁榮25年，而美國則繁榮了30年，中國國土面積與美國差不多，但由于中國底子差，住房發展的較慢，因此國內房地產可以繁榮50年(從90年代開始算起)，即還有20年時間的發展空間。
但有發展空間，并不意味著各地都能高速發展，我們都知道做好房地產關鍵是位置，第二點仍是位置，第三點還是位置，因此其認為未來中國房地產將分成四塊發展。
第一塊：一線城市如北京、上海、廣州、深圳等特大城市，未來樓價將穩步上升，難以大幅回調。
第二塊：二三線城市，特別是地縣一級，當地經濟發展迅猛，過去落后現在發展得快的城市，如重慶。此外，梁教授還特意提到，第一間在美國上市房地產公司：鑫苑(中國)置業有限公司，原本是不知名的企業，但由于美國投行看好其專注發展中級城市的優勢，因此幫助其上市，可見美國投行也認為中國的這部分城市樓價，升值潛力大。
第三塊：經濟發展得好，但當地環境不好的地方樓價將難以走高。如鄂爾多斯和山西的一些城市，雖然當地有錢人很多，但留在當地發展的很少，很多有錢人都跑到北京買房。
第四塊：嚴重依賴土地財政，經濟也相對落后的城鎮，由于供過于求，其房價將下跌。
那么為什么看好中國樓市呢?梁教授繼續解析道：
1.中國的富人特別多。當前，世界富人的標準為可投資資產(不包括房產、汽車)100萬美元，而根據官方公布的數據，中國符合這一標準的“富人”達46.5萬人。但是實際數量可能超過百萬人。正是這批“富人”成了房地產市場的購買主力。用一個數據來解釋這個問題：目前中國10%的富裕階層擁有全國41.2%的財富，以中國14億人口計算，這批富裕階層大約可以折合為4000多萬個家庭，以一個家庭買三套房計算，這個需求量將是支撐樓價的重要因素;
2.中國城鎮化需要，現代化的動力便是城鎮化
目前世界的城鎮化平均率為52%左右，而中國則為51.7%，與世界平均水平相當。但是中國的城鎮化率是有水分的，因為我國的統計方法為，在某個地方居住或工作滿六個月便算作是城鎮人口，但事實上有很多農民工雖然在城鎮工作，但其并沒有享受到城市居民的待遇，因此算不上城鎮人口。而據統計有戶口的城鎮化為大概為27%，離世界平均水平還差25%，也就是還有很大一段距離。
此外，新一屆政府提出，到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮，約1億人口的城鎮棚區和城中村改造，約1億人口在中西部地區的城鎮化，推動新型城鎮化要與農業現代化相輔相成。可見若將這3個一億人真正落實，我國房地產市場將繼續穩步前進，不會崩盤。
而有人會提出農民工有沒有錢買樓的問題，梁教授是這樣回答的，目前人口紅利正在逐步消失，工人工資不斷提高，以北京一對從事裝修業的40歲左右農民工夫婦為例，其一個月收入為1.3萬左右，除去花費每月還能剩8千左右，奮斗20年左右，便能回到其籍貫所在的省會或較大的市買房，而且這不是個例，據梁教授統計一條村有700人，而近年到城鎮買樓的有10多戶人，而且這個比例還在擴大，可見農民工的購買力十分強，未來實現城鎮化的幾率很大。
3.房地產是國民經濟的支柱行業，有68個行業是涉及到房地產的。若房地產崩盤國內經濟會崩盤，作為一個執政黨要想維護其統治地位，其經濟根基不能動搖。
我國GDP增長靠以下幾方面：1)基本設施建設，如高速已經基本到位;2)高鐵，地鐵建設也基本到位，正常運作需要運量來支撐，小地方沒有這個支撐能力;3)企業投資，鋼鐵、電解鋁、玻璃等產能過剩行業要淘汰。因此，我國未來增長主要還要靠房地產投資支撐，正如上文所述，市場有大量的需求。而新一屆政府上臺后，對于房地產價格調控基本沒怎樣提，未來只會進一步放松，新政府只做不說。
但也有人會提出，房地產稅未來的征收問題是否會影響樓價。梁教授是這樣認為的：未來房地產稅可能會征收，但3～6年內難以全面實施。因為其涉及的面十分廣，如很多省副部級以上官員是有免費別墅住，但對這部分人的房產稅該如何征收是個大問題，若征收，則官員意見很大，面積大交稅多。不征收普通百姓意見大，官員都不征收為什么我們只有70年使用權的卻要征收，屆時將引發嚴重社會矛盾，因此短期內難以征收。
4.世界上房地產崩盤是怎樣發生的?
美國：08年房地產危機，是由于兩房次級債券實施資本證券化后，杠桿放得太大造成;
日本：80年代房地產危機，是由于其經濟衰落在先，樓價下跌在后;
泰國：97亞太金融危機，當時泰國太子黨橫行，全球高風險資金如石油，軍火，販毒等資金流入泰國樓市，催生泡沫，直到泡沫破裂，引發危機。
由此可見，只要我們不實施次級債券，社會經濟穩定，并有外匯管制這個防火墻，樓市是不會崩盤的，中國房地產至少還有20年的發展期。
三、企業應該怎樣適應形勢去發展
正如上文所述，整個房地產行情發展得好，不代表各企業能發展得好，各企業應根據自身的情況作出相應改進，以適應形勢更好地發展。
1)大型房地產公司，應走多元化道路。雖然房地產長期向好，但短期不好也會引發其現金流斷流，導致企業倒閉。未來我國服務市場(如養老、電影、文化、旅游等)有大發展前途，我國的服務業只占GDP的35%，離世界平均水平的45%和發達國家的70%以上差距很大。如杭州有一個房地產公司投資了一個叫“宋城”的旅游項目，得到政府和旅游人士的歡迎，門票280元/人，一天1萬人參觀，一天收入280百萬，一年下來收入十分可觀。
2)此外，房地產行業也需要創新，只有不斷創新才能降低成本，例如如何將房屋以太陽能等新興能源結合等等。
3)房地產趨勢，大房企越做越好，中小房企有困難，國家支持大企業，做到大而不倒。而中小房企則只做地方性的，專業做地縣一級，不宜大范圍全面鋪開，而且要做綜合開發，即后期的個性化裝修和物業管理一條龍。
最后梁教授還建議，一間企業的發展前景，重點看其領導人的眼光，眼光有多遠，企業發展有多大。因此，企業家應該跳出本行業，看全局，從大局出發，才能使企業更好的發展。
以上便是梁小民教授在本次講座的主要內容，本站分析師盡量還原，但如有不足之處，還需梁教授本人和各位讀者提出改正意見。希望大家可以通過本文，進一步了解梁教授的觀點，從而讀懂中國房地產行業的發展趨勢，進而為自己企業的發展方向把好舵。
現代建筑經濟前沿論壇現場
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梁小民北京工商大學教授。北京大學經濟學碩士，1994年在美國康奈爾大學學習、研究；曾任教于北京大學，北京商學院�，F任國務院特邀監查員，國家價格指導委員會委員、國家社科基金與國家自然科學基金專家評委、北京市社科基金評委，清華大學、南開大學等多所院校兼職教授，享受國務院特殊津貼。主要從事當代西方經濟學教學與研究，譯有《經濟學原理》（曼昆著）、《經濟學》（邁克爾·帕金著）等專著、譯著教科書50余種，著有《經濟學是什么》、《小民讀書》、《小民談市場》、《小民說話》、《我說》、《我談》、《我看》、《黑板上的經濟學》、《微觀經濟學縱橫談》、《宏觀經濟學縱橫談》、《書生議事》等。 |
