直到2000年，北京CBD才開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今已經(jīng)成為中國(guó)最具影響力的商務(wù)中心區(qū)。
如今的CBD已經(jīng)形成了總部經(jīng)濟(jì)，這里聚集了世界500強(qiáng)企業(yè)超過(guò)170家，占全市65%以上，殼牌、豐田、三星等跨國(guó)公司地區(qū)總部超過(guò)50家，占全市60%以上，成為北京市落實(shí)總部經(jīng)濟(jì)政策的試點(diǎn)區(qū)。
與總部經(jīng)濟(jì)相配套的，少不了世界級(jí)的金融機(jī)構(gòu)。渣打銀行、德意志銀行以及全球最大的納斯達(dá)克和紐約證券交易所等都聚集在CBD，成為北京金融機(jī)構(gòu)最多、種類(lèi)最全的區(qū)域。
有人曾總結(jié)：“國(guó)貿(mào)十字路口的對(duì)陣，很有些味道可品。心臟國(guó)貿(mào)是中外合作的產(chǎn)物，招商局大廈屬于官辦資本，建外SOHO屬于當(dāng)今名頭最響的民營(yíng)企業(yè)家……這種空間資源分配結(jié)果，實(shí)際上顯示著中國(guó)社會(huì)的財(cái)富分布現(xiàn)狀。”
事實(shí)上，何種性質(zhì)資本或許根本不重要，知識(shí)、信息、資本云集在這里就是財(cái)富。而作為CBD核心的國(guó)貿(mào)，也成為聚集世界500強(qiáng)及稅收最多的樓宇。
高成本
“樓越建越高，品牌越來(lái)越高端，租金越來(lái)越貴”，土生土長(zhǎng)的北京人會(huì)這樣描述印象中的國(guó)貿(mào)——而這句話(huà)的言外之意是——這樣的高消費(fèi)難免會(huì)提高整個(gè)北京的消費(fèi)水平。
那些昂貴的品牌大部分都集中在國(guó)貿(mào)商城一層精品區(qū)域。國(guó)貿(mào)商城的前身是國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，1990年開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)在北京率先引進(jìn)品牌專(zhuān)賣(mài)店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式。1997年在國(guó)貿(mào)商場(chǎng)基礎(chǔ)上投入4000萬(wàn)美元改造擴(kuò)建，于2000年5月全新亮相，并更名為“國(guó)貿(mào)商城”。
1999年，路易·威登在國(guó)貿(mào)商城開(kāi)設(shè)了繼王府飯店之后北京第二家皮具專(zhuān)賣(mài)店,成為入駐國(guó)貿(mào)的第一家奢侈品品牌。
之后幾年，珠寶品牌梵克雅寶、時(shí)裝品牌CHLOE等相繼進(jìn)入國(guó)貿(mào)商場(chǎng)。路易威登的總經(jīng)理曾表示：“在北京發(fā)展，最大的難題在于開(kāi)店選址，選擇一個(gè)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。奢侈品牌選址要求環(huán)境優(yōu)雅，面積足夠?qū)挸?而最重要的是‘鄰居’，若干大牌能夠聚在一起，以產(chǎn)生‘集聚效應(yīng)’，吸引高端客源。CBD這個(gè)環(huán)境的確令我們很滿(mǎn)意，它聚集了北京最‘優(yōu)雅’的消費(fèi)者。”
用優(yōu)雅來(lái)形容精品區(qū)的消費(fèi)者最為恰當(dāng)。每一家店面都很寬敞明亮，淡雅的音樂(lè)。一名中年外籍男士仔細(xì)打量著一件西裝，其認(rèn)真程度絕不亞于文物學(xué)家拿著放大鏡辨別珍寶。
與時(shí)尚品牌區(qū)的音樂(lè)勁爆人際穿梭相比，這里偏于安靜。顧客的流量和頻率可能不大，但對(duì)店主來(lái)說(shuō)，這些客人的單次消費(fèi)能力才是最重要的。
某品牌店銷(xiāo)售人員透露,“月流水30萬(wàn)元在這些世界名牌店鋪已算不得經(jīng)營(yíng)出眾，像國(guó)貿(mào)的LV月流水大約在300萬(wàn)元人民幣左右。”
在國(guó)貿(mào)商城負(fù)責(zé)銷(xiāo)售及品牌規(guī)劃的副總經(jīng)理黃興齡的記憶中，1998年進(jìn)入國(guó)貿(mào)工作時(shí)，看到作為高檔購(gòu)物中心的國(guó)貿(mào)商城，“竟然連一家真正的國(guó)際品牌都沒(méi)有。”
而改造后的商城共容納的國(guó)際一線(xiàn)品牌數(shù)量翻了幾倍。除此之外，更多非大眾流行但卻很精致高端的奢侈品牌開(kāi)始進(jìn)入商城。
2011年年初中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心股份有限公司對(duì)外透露，國(guó)貿(mào)商城購(gòu)物廣場(chǎng)平均租金高達(dá)54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達(dá)98.69%。
除了品牌奢侈，國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓的租金也同樣奢侈。
有媒體稱(chēng)2010年國(guó)貿(mào)三期寫(xiě)字樓的租金報(bào)價(jià)為10元-15元/天/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他寫(xiě)字樓租金價(jià)格，為京城最貴。而戴德梁行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2010年開(kāi)始北京CBD寫(xiě)字樓的租金在燕莎、中關(guān)村等其他甲級(jí)寫(xiě)字樓中都名列前茅。
8月31日發(fā)布的中國(guó)國(guó)貿(mào)半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)比去年同期增增長(zhǎng)215.19%，其中物業(yè)出租及管理毛利率比上年同期增長(zhǎng)8.98%酒店經(jīng)營(yíng)比上年同期增長(zhǎng)17.93%。
最貴的還有國(guó)貿(mào)停車(chē)費(fèi)。
由于國(guó)貿(mào)是2001年北京扶持的10家自主調(diào)節(jié)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位之一，因此長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)貿(mào)的停車(chē)費(fèi)是北京最高的。地上車(chē)位10元/小時(shí)。
直到2010年實(shí)施新的收費(fèi)制度以后，停車(chē)費(fèi)才下降2元。
擁堵病
卡爾維諾在《看不見(jiàn)的城市》中寫(xiě)道：“城市不會(huì)泄露自己的過(guò)去，只會(huì)把它像手紋一樣藏起來(lái)，它被寫(xiě)在街巷的角落、窗格的護(hù)欄、樓梯的扶手、避雷的天線(xiàn)和旗桿上……”
以國(guó)貿(mào)CBD作比，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史不僅被寫(xiě)在一幢幢摩天辦公大樓上，寫(xiě)在高昂的消費(fèi)上，更寫(xiě)在了它擁堵的交通中。中央商務(wù)區(qū)這個(gè)華麗時(shí)尚的外表下暗藏著高速發(fā)展導(dǎo)致的某種失衡。
有關(guān)國(guó)貿(mào)交通的介紹是這樣的：地處北京東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，距首都機(jī)場(chǎng)只有45分鐘車(chē)程。地鐵國(guó)貿(mào)站與各線(xiàn)地鐵相通，多條公共汽車(chē)線(xiàn)路從門(mén)前通過(guò)，地理位置優(yōu)越，交通十分快捷。
遺憾的是，這樣的優(yōu)越和快捷卻讓很多人望而卻步。
“高峰點(diǎn)兒誰(shuí)都不愿意去那地兒，太堵了。”這成了北京出租車(chē)師傅們的共識(shí)。
北京是一個(gè)永遠(yuǎn)不缺堵車(chē)的城市，這一點(diǎn)在CBD表現(xiàn)得尤為突出。每次電視里講述北京堵車(chē)，鏡頭總是更多地給國(guó)貿(mào)附近四通八達(dá)的路網(wǎng)。
老北京人說(shuō)，十幾年前，國(guó)貿(mào)附近還是地鐵未通，交通不發(fā)達(dá)的地方。當(dāng)然，彼時(shí)還沒(méi)有像今天這么多的高大寫(xiě)字樓。
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，CBD的經(jīng)濟(jì)功能被定義為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)代化超高層建筑集中且具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。然而，企業(yè)的聚集已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了蓋高樓那么簡(jiǎn)單。
2010年8月，CBD核心區(qū)的12個(gè)黃金地塊開(kāi)始招標(biāo)。這些地塊在日后都變成了高樓林立的黃金寶地，容積率最高達(dá)26，遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)時(shí)京城寫(xiě)字樓平均為5的容積率。這些地塊兒全投入使用，每天CBD的上班族至少6萬(wàn)人以上。
容積率過(guò)高必然會(huì)搶占大量的交通資源，擁堵相伴而來(lái)。
北京交通大學(xué)系統(tǒng)工程與控制研究所的賈順平教授早在2004年就提出，CBD交通擁堵的主要原因是交通需求大，路網(wǎng)的密度小。
即使在接下來(lái)的幾年里，CBD配套建設(shè)了停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、城市管理調(diào)度指揮中心等智能交通體系，并開(kāi)通連接地鐵站點(diǎn)與主要商務(wù)樓宇的免費(fèi)班車(chē)，希望最大限度優(yōu)化交通環(huán)境。
“地鐵開(kāi)通后，可能一些原來(lái)開(kāi)私家車(chē)去國(guó)貿(mào)的人會(huì)選擇乘坐地鐵，”市民張先生如是說(shuō)，但他更擔(dān)心的是，“再蓋寫(xiě)字樓的話(huà)，那么小的范圍更多的人有交通需求，最后肯定還是堵。”
據(jù)了解，國(guó)貿(mào)三期工程B階段已經(jīng)于今年5月9日正式啟動(dòng)，B階段全部完工后，國(guó)貿(mào)中心的總建筑面積將達(dá)114萬(wàn)平方米。屆時(shí)，又會(huì)有多少人進(jìn)住還不得而知。
但有一點(diǎn)似乎不能忽視，CBD從一個(gè)側(cè)面在印證著“在有限的土地上創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值”這個(gè)追求。但是，在商業(yè)價(jià)值和交通資源之間;在高樓林立和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間找到平衡才是重中之重。畢竟，有時(shí)候樓的高度與CBD的繁榮程度并不能直接與一個(gè)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況畫(huà)上等號(hào)。
遠(yuǎn)大：一家“造樓”公司的速度與“市場(chǎng)”
7個(gè)月內(nèi)建成838米的“世界第一高樓”，實(shí)際建樓期只有3個(gè)月，輿論認(rèn)為遠(yuǎn)大集團(tuán)有商業(yè)炒作之嫌，旨在營(yíng)銷(xiāo)展示其獨(dú)特的高樓建造技術(shù)。但以生產(chǎn)空調(diào)聞名的遠(yuǎn)大集團(tuán)似乎沒(méi)有開(kāi)玩笑的意思，在短時(shí)間內(nèi)‘組裝’起一棟高樓，也是它們的拿手好戲。
速度
自8月27日“天空城市（詞條“天空城市”由行業(yè)大百科提供）”項(xiàng)目交付湖南大學(xué)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中心開(kāi)始環(huán)評(píng)公示起，遠(yuǎn)大集團(tuán)幾乎就沒(méi)有就此項(xiàng)目接受過(guò)國(guó)內(nèi)媒體的采訪(fǎng)，關(guān)于“天空城市”的信息，顯得支離破碎。
新金融的采訪(fǎng)同樣遭到拒絕，理由是“現(xiàn)在處于保密階段，任何關(guān)于‘天空城市’的信息不適合公開(kāi)。”
這座并未真正落地的“天空城市”，已讓人產(chǎn)生了諸多猜想。
湖南大學(xué)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中心工作人員透露，該項(xiàng)目開(kāi)工前要經(jīng)過(guò)諸如能源評(píng)價(jià)、消防評(píng)價(jià)、圖紙方案審批等眾多環(huán)節(jié)，環(huán)境評(píng)價(jià)只是其中一項(xiàng)。
而此次《天空城市項(xiàng)目環(huán)評(píng)》則針對(duì)的是施工期和運(yùn)營(yíng)期的污染問(wèn)題，因污染“影響很小”，項(xiàng)目通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審會(huì)的幾率并不低。
遠(yuǎn)大集團(tuán)提供的《“天空城市”初步計(jì)劃》顯示：“天空城市”項(xiàng)目的選址地點(diǎn)為湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)，計(jì)劃建設(shè)高度為838米，共220層。
今年6月公布建設(shè)計(jì)劃時(shí)，遠(yuǎn)大集團(tuán)總裁辦朱琳芳告訴記者，“天空城市”為集住宅、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合大樓。
按照遠(yuǎn)大集團(tuán)的構(gòu)想，這座由迪拜設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的“天空城市”，采用遠(yuǎn)大可持續(xù)建筑模塊化材料，就像堆積木那樣，從2012年11月開(kāi)始，至2013年1月建成，“拼裝”起全球最高的摩天大樓，只用3個(gè)月，一天甚至可以“堆積”出5層。
目前的全球第一高樓迪拜哈里發(fā)塔建造時(shí)，用了近6年時(shí)間方才完成。
其使用的建筑技術(shù)讓遠(yuǎn)大集團(tuán)自豪，他們稱(chēng)之為是“人類(lèi)歷史上最重大的創(chuàng)新”。按照這一技術(shù)，他們將建造“天空城市”95%的工程量放在工廠(chǎng)里完成。
在遠(yuǎn)大可建科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)大可建”)工廠(chǎng)里，數(shù)千名工人需要忙碌于焊接捶打，制作長(zhǎng)15.6米、寬3.9米的地板以及墻面塊狀標(biāo)準(zhǔn)件。
制作完成后，這些標(biāo)準(zhǔn)件將由平板卡車(chē)運(yùn)送至施工現(xiàn)場(chǎng)，并迅速吊起，安裝在之前早已計(jì)劃好的位置，建筑工人只需要在現(xiàn)場(chǎng)擰緊螺絲，然后刷漆。
跨界
遠(yuǎn)大集團(tuán)也早已反復(fù)驗(yàn)證了它們的技術(shù)。
`縱觀(guān)遠(yuǎn)大以前的建筑項(xiàng)目，先有6天時(shí)間建成15層的新方舟賓館，后有15天蓋起30層塔式酒店T30。
15天建30層樓，也被英國(guó)媒體《每日郵報(bào)》冠上“中國(guó)速度”稱(chēng)號(hào)。
現(xiàn)在這個(gè)“世界第一高樓”的項(xiàng)目似乎并不是一件難事，除了建筑規(guī)模不同，它們所用的預(yù)制組件與堆疊方式幾乎完全相同。
然而，這家靠生產(chǎn)空調(diào)發(fā)家的公司在數(shù)年前跨界進(jìn)軍建筑行業(yè)，則顯得吊詭。
1988年，以3000元人民幣作為資本金成立的遠(yuǎn)大集團(tuán)，在之后的長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)一直將業(yè)務(wù)重心放在生產(chǎn)非電中央空調(diào)上。如今，這家企業(yè)已成為全球最大空調(diào)制造商之一。
其對(duì)外公布的進(jìn)軍建筑行業(yè)的原因，有些理想主義。
在接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)，遠(yuǎn)大集團(tuán)董事長(zhǎng)張躍稱(chēng)：在看到2008年四川地震中樓房倒塌的慘狀后，他認(rèn)定自己的真正使命是進(jìn)軍建筑業(yè)。
人們總是認(rèn)為，建筑行業(yè)存在大量問(wèn)題，這是一個(gè)非常過(guò)時(shí)、落后的行業(yè)，目前很多行業(yè)都有較高的高科技含量，但建筑不是其中之一。“我們希望能夠改變這種狀況。”張躍曾如是說(shuō)。
在張躍的構(gòu)想中，他需要借鑒世界各地城市郊區(qū)常見(jiàn)的預(yù)制房屋的建筑理念，并放大其工程規(guī)模。
2009年3月，遠(yuǎn)大科技集團(tuán)創(chuàng)立全資子公司遠(yuǎn)大可建，并專(zhuān)心打造“可持續(xù)建筑”的概念：9度抗震（詞條“抗震”由行業(yè)大百科提供）、5倍節(jié)能、20倍凈化、90%工廠(chǎng)制造、1%建筑垃圾。
當(dāng)然，遠(yuǎn)大還有其他的預(yù)期：在不遠(yuǎn)的未來(lái)，全世界每三幢新建建筑就有一幢是遠(yuǎn)大可建的產(chǎn)品，“讓全人類(lèi)共享遠(yuǎn)大可建的關(guān)懷”。
商務(wù)區(qū)
實(shí)際上，遠(yuǎn)大集團(tuán)“投身”建筑業(yè)之時(shí)，中國(guó)城市的高樓角逐已趨向激烈，這一角逐幾乎發(fā)生在每一個(gè)一線(xiàn)城市。
1999年，420.5米高的上海金茂大廈竣工，中國(guó)終于擁有了第一座摩天大樓。
2008年，492米的上海環(huán)球金融中心建成，3個(gè)月后，632米的上海中心開(kāi)工建設(shè)。
相距不遠(yuǎn)的江蘇蘇州則在2005年才擁有了其第一座摩天大樓——232米的蘇州新地中心。但4年后，這一城市的高樓紀(jì)錄被282米的環(huán)球188打破。
2012年，蘇州金雞湖畔還要建起號(hào)稱(chēng)“世界第一門(mén)”、“中國(guó)第一大高樓”的“東方之門(mén)”。然而，“東方之門(mén)”還未竣工，在其北側(cè)，名為蘇州中心廣場(chǎng)的大型城市綜合體已經(jīng)在2012年5月破土動(dòng)工，項(xiàng)目中包含500米和450米超高層建筑各1棟。“東方之門(mén)”還未封頂就要以“屈居蘇州第三”收?qǐng)觥?/P>
“摩天城市網(wǎng)”發(fā)布的“2011中國(guó)摩天城市排行榜”則顯示：5年之后，中國(guó)的摩天大樓總數(shù)將超過(guò)800座，為目前美國(guó)摩天大樓總數(shù)的4倍。未來(lái)3年，平均每5天就有一座摩天大樓在中國(guó)封頂。
2012年6月5日，遠(yuǎn)大可建與長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民政府簽訂J220項(xiàng)目戰(zhàn)略協(xié)議，同時(shí)與J220項(xiàng)目用材供貨方逐一簽約。
而彼時(shí)，遠(yuǎn)大集團(tuán)總裁辦新聞事務(wù)負(fù)責(zé)人朱琳芳則告訴記者，“這僅是個(gè)戰(zhàn)略協(xié)議”。
業(yè)內(nèi)人士告訴新金融記者，建造高樓總與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求有關(guān)，區(qū)別只在作為市場(chǎng)主體的是城市經(jīng)濟(jì)還是地方政府。
而在他看來(lái)，無(wú)論作為市場(chǎng)主體的是城市經(jīng)濟(jì)還是地方政府，建樓的速度都趨向于更快。
在另一方面，高樓也有其“城市經(jīng)濟(jì)吸附力”，使之周邊產(chǎn)生商務(wù)區(qū)，“如北京國(guó)貿(mào)建成后，其產(chǎn)生巨大吸附力，促成周?chē)倘Φ陌l(fā)展以及CBD的形成。”
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