住建部長(zhǎng)的新試卷:房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局和調(diào)控轉(zhuǎn)型

　　蘇州、南寧、呼和浩特、濟(jì)南……無(wú)論是明文宣布，還是暗地醞釀，曾經(jīng)作為樓市調(diào)控狠招的限購(gòu)政策正在多地被“解鎖”。與此同時(shí)，狂奔了十?dāng)?shù)年的中國(guó)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)拐點(diǎn)，步入了微妙的十字路口。

　　市場(chǎng)變換，方向何在。住建部在做什么?它的當(dāng)家人又在思考什么?一時(shí)間成了市場(chǎng)最關(guān)注的話題。

　　“沒(méi)開過(guò)什么會(huì)，上任以來(lái)一直在外密集調(diào)研。”一位住建部人士向上證報(bào)記者道出了住建部部長(zhǎng)陳政高的最新動(dòng)向，短短幾個(gè)月間，他的足跡已經(jīng)遍布安徽、貴州、四川和湖南數(shù)省。

　　面對(duì)紛繁復(fù)雜的調(diào)控局面，實(shí)地調(diào)研或許是觸摸真相的最好途徑。行走之中，房地產(chǎn)調(diào)控，這張當(dāng)今中國(guó)最難的試卷開始重新進(jìn)行解答。

　　6月末，“中國(guó)最難當(dāng)?shù)牟块L(zhǎng)”易人。

　　在擔(dān)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)6年之后，滿頭白發(fā)、年屆65歲的姜偉新離任。遼寧省省長(zhǎng)陳政高接任這個(gè)中國(guó)關(guān)注度最高，同時(shí)也是處于“火山口”的部長(zhǎng)之位。

　　在人事調(diào)整之際，中國(guó)樓市也在轉(zhuǎn)向。

　　曾讓姜偉新“熬白了頭發(fā)”的房?jī)r(jià)飆漲問(wèn)題，如今卻變成了“防漲又要防跌”的新難題。近幾個(gè)月來(lái)，市場(chǎng)不斷傳出房?jī)r(jià)下降、限購(gòu)松動(dòng)的消息。昨日蘇州確認(rèn)取消樓市限購(gòu)，無(wú)論本地人、外地人均可直接在蘇州購(gòu)買90平方米以上房屋。至此，全國(guó)已經(jīng)有29個(gè)城市放松或取消樓市限購(gòu)政策。

　　變化已經(jīng)到來(lái)，平衡好“市場(chǎng)與政府之關(guān)系”或是陳政高今后一段時(shí)間的重要抓手，他的答卷歷程也將就此開啟。

　　新官上任低調(diào)調(diào)研

　　“沒(méi)開過(guò)什么會(huì)，也還沒(méi)有機(jī)會(huì)和陳部長(zhǎng)有什么接觸。”一位住建部人士說(shuō)。從上任以來(lái)，陳政高一直在外調(diào)研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影

　　任職住建部，陳政高異常低調(diào)。此前在遼寧省長(zhǎng)職位上被下屬稱為幽默善言的陳政高似乎從人們眼前消失了。

　　“沒(méi)開過(guò)什么會(huì)，也還沒(méi)有機(jī)會(huì)和陳部長(zhǎng)有什么接觸。”一位住建部人士說(shuō)。實(shí)際上，盡管陳政高早在今年4月29日就被中組部任命為住建部黨組書記兼副部長(zhǎng)，但是從上任以來(lái)，陳政高一直在外密集調(diào)研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影。

　　據(jù)透露，陳政高于5月25-28日在安徽調(diào)研時(shí)，選取的對(duì)象是蚌埠、合肥的棚戶區(qū)改造和安置房建設(shè)工程;6月9-10日的貴州之行，調(diào)研選取的又是遵義鐵合金廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目;6月18日在四川調(diào)研時(shí)，選取的還是成都市內(nèi)燃機(jī)總廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目;此后到湖南，在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭調(diào)研的全是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　“陳政高選擇上述四地進(jìn)行調(diào)研，是希望從這四地的棚戶區(qū)改造中汲取經(jīng)驗(yàn)。”上述住建部人士表示。

　　這與記者在遼寧實(shí)地采訪獲得的信息頗為一致。“陳政高在遼寧沈陽(yáng)主政期間，曾大力開展棚戶區(qū)和工礦采空區(qū)住房改造，在這方面他絕對(duì)有經(jīng)驗(yàn)，他也最清楚棚改的難度，多地調(diào)研才能醞釀大動(dòng)作。”一位沈陽(yáng)當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者。

　　而在住建部政策研究中心原副主任王玨林看來(lái)，盡管棚改在遼寧取得了成功，但要想將其經(jīng)驗(yàn)推廣至全國(guó)，仍有很多細(xì)節(jié)需要落實(shí)。“如今陳政高部長(zhǎng)四處調(diào)研了解情況，很可能是想在棚改方面謀求大的突破。”

　　這些猜測(cè)都在7月11日的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上得到了證實(shí)。會(huì)議明確了下階段工作重點(diǎn)，推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)。同時(shí)，陳政高在會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫(kù)存;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

　　梳理陳政高任職以來(lái)的一系列動(dòng)作，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)特點(diǎn)：其目前的關(guān)注重點(diǎn)并非“樓市調(diào)控”，而是棚戶區(qū)改造。而這或許是其執(zhí)掌住建部后一段時(shí)期的工作重心所在。

　　對(duì)此，王玨林也給出了自己的分析：“住建部是國(guó)務(wù)院下屬的執(zhí)行部門，由于國(guó)務(wù)院加大了對(duì)棚戶區(qū)改造的投入力度，住建部的工作重心必然會(huì)移向這里。并且，由于國(guó)務(wù)院的重視，今年起投入到棚戶區(qū)改造的錢增多了，住建部要把這個(gè)錢用好，怎么用才能保證合理、用了之后怎么監(jiān)管到位等工作，就顯得尤為重要。”

　　顯然，這項(xiàng)工作并不容易。數(shù)據(jù)顯示，從2008至2013年，住建部已開工建設(shè)的4000多萬(wàn)套保障性住房中，有1500余萬(wàn)套是來(lái)自棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。此外，全國(guó)還有1400多萬(wàn)戶棚戶需要進(jìn)行改造，大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。

　　曾經(jīng)的高分答卷

　　從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)，由此速度推算，全市棚戶區(qū)改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時(shí)間就將撫順市五分之一的人口送進(jìn)了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年

　　陳政高被坊間稱為“棚改大將”。其在任職沈陽(yáng)的近8年時(shí)間中，參與并主持了全國(guó)最早的棚改實(shí)驗(yàn)，成績(jī)斐然。而今，這些都將是寶貴的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和聯(lián)合國(guó)人居署聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)遼寧棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)研究報(bào)告》認(rèn)為，遼寧模式具有多重借鑒價(jià)值。“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，多方參與”是解決低收入居民住房問(wèn)題的較好形式。

　　在遼寧省遼陽(yáng)市太子河區(qū)鐵西糧庫(kù)附近，孫大爺對(duì)陳政高的調(diào)研仍然記憶猶新，“當(dāng)時(shí)人很多，也有人攔著，沒(méi)能湊過(guò)去問(wèn)問(wèn)陳省長(zhǎng)。”靠著低矮破舊的墻體，孫大爺向上證報(bào)記者仔細(xì)描述著當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景。

　　“那好像是陳省長(zhǎng)在遼寧的最后一次調(diào)研，在我們棚戶區(qū)視察了好久。”順著孫大爺指的方向，記者看到了塵土飛揚(yáng)的小土路和散布在道邊的破舊平房小院。如果算上父輩，孫大爺一家已經(jīng)在這里生活了80多年。一草一木，孫大爺都熟悉無(wú)比。“住樓房興許還不習(xí)慣，如果平房整治好了，住著也挺好的。”望著棚戶區(qū)和遠(yuǎn)去的小土路，孫大爺透出些許留戀。

　　盡管對(duì)居住了多年的熟悉環(huán)境有些不舍，對(duì)于棚戶區(qū)改造，孫大爺仍然充滿期待。“棚改是好事，一輩子可能就一次，甚至幾輩子可能就這一次，誰(shuí)不想住得更好些呢?”

　　遼寧省社科院的實(shí)地調(diào)研顯示，在撫順、阜新、遼陽(yáng)等地棚戶區(qū)改造后，絕大多數(shù)人都非常贊成棚改。作為土生土長(zhǎng)的遼陽(yáng)人，現(xiàn)任遼寧省社科院社會(huì)學(xué)研究所所長(zhǎng)的王磊談起棚改也是非常感慨。“棚改操作起來(lái)沒(méi)那么簡(jiǎn)單，難度非常之大。從目前來(lái)看，遼寧做得很好。”

　　群眾的歡迎給了棚改巨大的動(dòng)力。以撫順棚改為例，從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)，由此速度推算，全市棚戶區(qū)改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時(shí)間就將撫順市五分之一的人口送進(jìn)了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年。

　　“不同的棚戶區(qū)，有不同產(chǎn)生背景，但就全國(guó)來(lái)看特別是東北區(qū)域來(lái)看，棚戶區(qū)的形成與中國(guó)的工業(yè)發(fā)展，特別是老工業(yè)基地的發(fā)展密切相關(guān)，堪稱一個(gè)縮影，都有相似的狀況。”王磊分析認(rèn)為，從某種意義上來(lái)講，這意味著遼寧棚改的眾多經(jīng)驗(yàn)將有推廣的可能。不僅如此，伴隨著全國(guó)棚改工作推進(jìn)，整個(gè)市場(chǎng)都將擁有更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力。

　　這不禁讓人想起了陳政高在遼寧全省棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)上的講話，他指出，“棚戶區(qū)改造不僅是一項(xiàng)重大的民生工程，也是穩(wěn)增長(zhǎng)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，更是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的具體體現(xiàn)，意義非常重大。有這些年創(chuàng)造和積累的棚改經(jīng)驗(yàn)，我們一定能夠打好這場(chǎng)棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)，讓改革發(fā)展的成果惠及廣大百姓。”

　　改革中的平衡之術(shù)

　　“雙向調(diào)控”需要更高的施政能力，在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場(chǎng)的關(guān)系，是擺在陳政高面前的新試卷

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-6月份，商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%。房地產(chǎn)景氣指數(shù)回落，投資增速也是節(jié)節(jié)回落。

　　誰(shuí)也不曾想到，讓前任部長(zhǎng)姜偉新頭痛不已的房?jī)r(jià)狂飆問(wèn)題，如今卻變成了“防漲更要防跌”的新難題。讓樓市保持平穩(wěn)運(yùn)行，對(duì)陳政高來(lái)說(shuō)，或許更加不容易。

　　不過(guò)，陳政高并沒(méi)有回避，更沒(méi)有采用“一刀切”的做法，而是將監(jiān)管下放給地方，讓各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。

　　于是，“限購(gòu)松動(dòng)”成了最近一段時(shí)間最熱門的新聞。據(jù)最新報(bào)道，昨日蘇州正式確認(rèn)取消樓市限購(gòu)，無(wú)論本地人、外地人均可直接在蘇州購(gòu)買90平方米以上房屋。至此，全國(guó)已經(jīng)有29個(gè)城市放松或取消樓市限購(gòu)政策。

　　但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面退出。如何平衡棚戶區(qū)改造和商品房供應(yīng)?如何平衡樓市調(diào)控中政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系?這些問(wèn)題都需要陳政高來(lái)解答。

　　在陳政高此前主政的遼寧，部分新城房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)量過(guò)大的隱憂。以恒 大為例，其于2006年強(qiáng)勢(shì)登陸沈陽(yáng)，在短短的8年當(dāng)中，已經(jīng)在沈陽(yáng)開發(fā)了包括恒 大綠洲、恒 大城等8大精品項(xiàng)目，并在遼寧省內(nèi)的撫順、遼陽(yáng)、鞍山、本溪、營(yíng)口、盤錦、葫蘆島等三線城市迅速擴(kuò)張，目前在遼寧的在售項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到18個(gè)。

　　但是，其實(shí)際銷量并不樂(lè)觀，記者在采訪中了解到，坐落于遼陽(yáng)河?xùn)|新城的恒 大綠洲項(xiàng)目盡管建得很好，但由于本地需求不足，樓盤人氣有些冷清。

　　“‘雙向調(diào)控’需要更高的施政能力，在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場(chǎng)之間的關(guān)系，是擺在陳政高面前的新試卷。”資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

　　所謂“雙向調(diào)控”，既可以理解為分類調(diào)控，同時(shí)也可以理解為“托底蓋帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房為市場(chǎng)“托底”，同時(shí)為因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而“蓋帽”。

　　在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以前是“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”，現(xiàn)在是“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”。市場(chǎng)動(dòng)，政府之手不動(dòng)，棚戶區(qū)改造，政府之手主動(dòng)，這一明顯的變化凸顯著新一屆政府對(duì)“市場(chǎng)與政府的關(guān)系”的更高定位和執(zhí)政理念的改變。

　　動(dòng)與不動(dòng)，折射出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局和調(diào)控轉(zhuǎn)型。當(dāng)然這是一道“老而新”的考題，對(duì)住建部“新帥”陳政高而言更是如此。【完】