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2015年上半年重慶房地產市場經濟運行情況統計分析
隨著央行“降準、降息”、“3.30新政”等利好政策出臺，市場預期向好，需求得到一定程度釋放，樓市庫存壓力有所緩解，提振開發商信心。上半年，房地產開發投資1715.82 億元，同比增長10.5%，比1-5月提高0.7個百分點，比一季度回落0.2個百分點，開發投資增速在今年持續回落后重回兩位數增長;商品房銷售面積 2326.01萬平方米，增長6.7%，比1-5月提高0.3個百分點，比一季度提高6.1個百分點，重慶樓市銷量穩步回升。
一、房地產開發投資重回兩位數增長
上半年，重慶房地產開發完成投資1715.82億元，同比增長10.5%，占全社會固定資產投資的27.2%，比一季度提高0.4個百分點，增速在今年持續回落后重回兩位數增長。
從投資先行指標看，上半年，土地購置面積739.68萬平方米，同比下降11.2%，自3月開始一直處在負增長區間。其中，主城區購置土地面積 381.64萬平方米，增長20.6%;城市發展新區購置土地面積190.41萬平方米，下降41.0%。而主城區與城市發展新區同期的開發投資增速分別增長14.1%和下降2.3%，足見開發商購地意愿關系著投資發展，當前開發商仍看重主城區域。
分類型看，非住宅投資占房地產開發投資比重提高。上半年，商品住宅投資1075.83億元，同比增長2.2%，占房地產開發投資的62.7%。非住宅投資639.99億元，增長27.8%，占比為37.3%，比一季度提高1.2個百分點。其中，辦公樓投資103.57億元，增長43.2%;商業營業用房投資277.30億元，增長20.1%;其他投資259.12億元，增長31.1%。
分戶型看，90平方米以下戶型房屋投資貢獻大。上半年，90平方米及以下房屋開發投資完成615.26億元，增長21.2%，高于平均增速10.7個百分 點，占房地產開發投資的比重是35.9%，對全市房地產開發投資增長的貢獻率為66.1%;90-144平方米房屋開發投資完成348.90億元，下降 20.7%;144平方米及以上房屋開發投資完成111.67億元，增長6.9%。
圖1:2014-2015年各月房地產開發投資與住宅投資增速情況
二、新開工面積降幅收窄，住宅施工面積持續下降
上半年，房地產開發新開工面積2557.55萬平方米，同比下降13.5%，降幅較一季度收窄9.1個百分點，較去年同期收窄7.2個百分點。其中住宅新 開工面積1618.55萬平方米，同比下降22.4%，降幅較一季度收窄10.6個百分點。截止6月末全市施工面積25125.16萬平方米，增長 1.4%，增速較一季度回落2.5個百分點。其中住宅施工面積17116.40萬平方米，同比下降4.3%，降幅較一季度擴大2.9個百分點，今年的住宅 施工面積同比增速是繼2007年以來的首次出現負增長并呈現持續下降趨勢。上半年，房屋竣工面積1620.77萬平方米，同比增長6.3%，增速比一季度 提高39.2個百分點，房屋竣工面積增速自2014年5月以來由負轉正。
三、資金壓力不容樂觀，但政策面對開發商存兩大利好
上半年，全市房地產開發企業本年實際到位資金同比增長2.8%，較同期開發投資增速低7.7個百分點，到位資金增速較一季度回落3.4個百分點，在當前信 貸環境未明顯改善的情況下，房企資金壓力不容樂觀。但從資金結構分析，有兩大變化：一是自籌資金同比增長9.8%，較一季度提高3.5個百分點，融資環境 向好的方面轉變;二是銷售市場的好轉率先助推定金及預收款增速由負轉正，并持續回升，今年2、3、4、5、6月的定金及預收款增速分別是-5.4%、- 1.8%、0.4%、0.2%和1.9%，有望帶動銀行針對消費貸款的增長，提升企業資金回籠能力。
對開發商而言，在4月 底的中央提出“完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”，有利于增強開發商信心，促進市場預期向好的方面轉變，推動樓市復蘇。另一方 面，央行在半年內三度降準降息則有利于釋放更多貨幣資金，有利于開發商獲得開發貸款，降低開發商融資成本，緩解資金壓力。因此，前期的政策導向與當前銷售市場的好轉，再配合樓市新政效應的釋放，重慶房地產開發投資增速存在觸底反彈，企穩的可能。
四、商品房銷售逐月回升，但基礎還不穩固
上半年，實現商品房銷售面積2326.01萬平方米，同比增長6.7%，今年2、3、4、5月增速分別為-9.1%、0.6%、3.0%和6.4%，銷量 增速的逐月回升，提振了開發商信心。其中住宅銷售面積2034.19萬平方米，同比增長4.8%，增速較一季度提高7.6個百分點。此外，在各種利好政策 影響下，市場需求得到有效釋放，樓市庫存得以消化，上半年商品房待售面積增速27.5%，較一季度降低10.6個百分點。
圖2:2014-2015年各月商品房銷售面積與住宅銷售面積增速情況
上半年的回升主要得益于二季度主城區以及各個區縣舉辦的房交會，各項優惠政策配合央行的降準降息，切實推動了購房需求的釋放，如江津房交會采取契稅減半，免交易費用等優惠，成交商品住宅10.92萬平方米。6月黔江、墊江、南川均采取不同程度的減免稅款，降低交易費用等優惠措施，分別成交商品住宅7.22萬平方米、10.61萬平方米和1.66萬平方米。但各區縣的潛在購房需求通過集中優惠的刺激釋放后，短期內很難再形成有效需求，對三、四季度的銷售形勢可能產生負面影響。
五、大都市區投資、銷售齊增長
上半年，占全市開發投資比重達87.4%的大都市區(包括都市功能核心區、都市功能拓展區和城市發展新區)完成開發投資1500.40億元，同比增長 9.0%，增速較一季度小幅回落0.7個百分點，較1-5月提高0.9個百分點。其中，主城九區完成開發投資1082.17億元，增長14.1%，增速高 于全市平均水平3.6個百分點，城市發展新區開發投資下降2.3%，渝東北生態涵養發展區開發投資增長25.4%，渝東南生態保護發展區開發投資增長 10.5%。
上半年，大都市區(包括都市功能核心區、都市功能拓展區和城市發展新區)商品房銷售面積1910.66萬平方米，同比增長8.5%，高于全市平均水平 1.8個百分點，占全市商品房銷售比重達到82.1%，較一季度占比提高2.1個百分點。在大都市區銷售面積占比提高，增速持續回升的雙重推動下，全市商 品房銷售情況持續好轉。其中，主城九區和城市發展新區商品房銷售面積分別增長4.3%和13.7%。渝東北生態涵養發展區商品房銷售面積下降4.6%，渝 東南生態保護發展區商品房銷售面積增長14.6%。
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