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他懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在他個(gè)人的職業(yè)生涯中，他從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在他與同行的交流中，他也從來(lái)沒(méi)見過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面各個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。
在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。
現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，他們好到哪里去了嗎?他們的辦事流程方便嗎?他們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎?
到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎?聽不到了。為什么?因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。
他知道他這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。他就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。
因此，我們經(jīng)�？梢钥吹�，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么?因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。
之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來(lái)了：他們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。
預(yù)售許可證
終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。他所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示�，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。
一般高層建筑需要完成2/3以上才能辦理，要是多層就需要封頂。 但很多時(shí)候事在人為，他見過(guò)土方還沒(méi)搞完就拿到預(yù)售證的，但這個(gè)只是極個(gè)別的例子，不予評(píng)論了。但辦理預(yù)售證的周期和分批次辦理里面還是有貓膩的，原則上說(shuō)同時(shí)動(dòng)工的建筑應(yīng)該同時(shí)辦理預(yù)售證，但他所見的大部分開發(fā)商都是分棟辦理的。 也就是買房者所見的分期推盤。。還有辦理預(yù)售證的快慢都體現(xiàn)了一個(gè)開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的順暢程度。 這個(gè)問(wèn)題后面關(guān)于融資再講到
在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。他們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢?最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開發(fā)商的故意造成的，他個(gè)人沒(méi)有見過(guò)。開發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然他個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。
現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上�？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。
唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。
關(guān)于銷售的事，這方面對(duì)于很多網(wǎng)友來(lái)說(shuō)可能就比較直觀了，可能也接觸過(guò)不少。
一般在拿地之后就有很多顧問(wèn)公司，代理公司會(huì)蜂擁而至。來(lái)競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目銷售的代理權(quán)或者做項(xiàng)目全程的營(yíng)銷顧問(wèn)。這個(gè)相對(duì)比較市場(chǎng)化，開發(fā)商會(huì)根據(jù)傭金的高低和經(jīng)驗(yàn)的資深與否做決斷。但也見過(guò)很莫名其妙的代理商，很多政府高管的二代或者七大姑八大姨會(huì)主動(dòng)上門說(shuō)，“你看，你這項(xiàng)目不錯(cuò)，肉你吃了，把湯給我喝吧。”那個(gè)時(shí)候，老板都是最頭疼的。本身作為一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素銷售問(wèn)題，應(yīng)該是非常重視的，但卻礙于領(lǐng)導(dǎo)的面子只能給他們做。 幸好，前些年在房地產(chǎn)還是賣方市場(chǎng)的時(shí)候，這個(gè)也無(wú)關(guān)緊要，但隨著市場(chǎng)調(diào)控與競(jìng)爭(zhēng)的加劇，很多開發(fā)商也不敢在這個(gè)問(wèn)題上馬虎了!他公司曾遇到該問(wèn)題，被他給解決了，其實(shí)很簡(jiǎn)單，明說(shuō)這個(gè)事他已經(jīng)答應(yīng)給某公司做了，這樣吧，他把該公司的傭金，拿出一定比例給該人，然后讓該人掛職在代理公司，這樣里外都不得罪。 當(dāng)然如果是多個(gè)皇親來(lái)找的話，就讓他們自己去PK。最后臺(tái)子硬的，給予這個(gè)待遇。
說(shuō)個(gè)敏感的話題，關(guān)于房?jī)r(jià)
房屋的定價(jià)，其實(shí)是個(gè)很無(wú)厘頭的過(guò)程。 他接觸的多個(gè)代理公司給出的定價(jià)方案都很啼笑皆非，根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論，房?jī)r(jià)跟成本基本上很少有關(guān)系。 因?yàn)樗麄兘o出的定價(jià)方案全是采取的類比定價(jià)法，然后后面再跟上一個(gè)成本的預(yù)估(當(dāng)然代理公司搞的這個(gè)成本預(yù)估其實(shí)很不靠譜)，說(shuō)白了就是看看周邊別人賣多少，咱們比他好幾條街，就貴幾條街!而且在類比方案中，經(jīng)�？吹剿俏靼嘌缊@林，他們是地中海風(fēng)情。比他好一條街，就貴一條街! 哈哈!他小區(qū)入口沒(méi)有雕塑水景，他們有雕塑水景，再貴一條街! 其實(shí)作為銷售方來(lái)說(shuō)很多論據(jù)自己的覺(jué)得看不過(guò)去，但大部分時(shí)候就那樣蒙混過(guò)去了。因?yàn)殚_發(fā)公司不需要太細(xì)致的計(jì)算，只需要抓大方向就夠了。 剩下的就是代理公司自己去折騰
來(lái)講講融資，不過(guò)這塊一般都是公司大拿來(lái)處理的。他一般都是出于跑腿辦事的狀態(tài)，所以深層次的東西可能挖不到。請(qǐng)大家見諒。
開發(fā)商資金需求密集期是拿地前 和趕工期的時(shí)候。一般開發(fā)商，自有資金可能只占到項(xiàng)目總投資的30%-40%。剩余資金都是需要貸款和銷售的支撐。銷售這塊按下不表，貸款這個(gè)門道也是外人很難窺其門徑的。真正的運(yùn)作高手甚至可以做到空手套白狼，利用貸款運(yùn)作將自有資金的比例降至20%以下，而且這個(gè)手段在房地產(chǎn)形成市場(chǎng)的初期甚為盛行。操作手段之巧妙和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)之高也是不在話下，當(dāng)然這種操作手段與囤地的守株待兔行為大相徑庭。而這兩者也會(huì)從后期預(yù)售證辦理的周期上看出一些端倪。
很多開發(fā)商不可能只有一個(gè)項(xiàng)目，有不少開發(fā)商采取了拆東墻補(bǔ)西墻的方式快速拿地，利用現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)拆借至新公司新項(xiàng)目，而后新項(xiàng)目快速辦理前期各項(xiàng)手續(xù)，進(jìn)入施工階段。在此階段全力打通銀行的關(guān)節(jié)，申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸，當(dāng)然開發(fā)貸的發(fā)放必須要堅(jiān)持到項(xiàng)目封頂才能拿到，銀行在這方面的規(guī)定是非常，非常嚴(yán)格的。 這個(gè)時(shí)候很容易出現(xiàn)一個(gè)莫名其妙的現(xiàn)象，老項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，甚至可能延誤交房，新項(xiàng)目進(jìn)度飛速，快速封頂!其根結(jié)就在這個(gè)資金的拆借。。如果這個(gè)時(shí)候資金鏈斷掉，那開發(fā)商就死的很難看了，兩個(gè)項(xiàng)目全都爛尾，是很容易預(yù)見的!本地某大型開發(fā)企業(yè)，利用手中成功的項(xiàng)目至青島圈地，新項(xiàng)目受新規(guī)制約，遲遲不能收到貸款和預(yù)售證最終導(dǎo)致鋃鐺入獄，當(dāng)然前期成功項(xiàng)目的那些業(yè)主都遭了秧，因?yàn)榈谝粋�(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸未償還，導(dǎo)致該項(xiàng)目被銀行查扣。這也給眾多QS投資房產(chǎn)敲響警鐘，房產(chǎn)證未到手之前，一切皆有可能。
還有一種可能，拋開內(nèi)部拆借的事，很多浙江籍的開發(fā)商(抱歉不是地域性歧視哦)，他們的融資能力超強(qiáng)，可以利用幾天時(shí)間從人際圈內(nèi)拆借到上億的資金(這個(gè)真不是吹牛的)，當(dāng)然利息也是極其瘋狂的，然后項(xiàng)目快速啟動(dòng)至封頂，然后項(xiàng)目開發(fā)貸到手后，急速歸還拆借款，拿預(yù)售證開賣，一氣呵成!必須要一氣呵成。。 不然，會(huì)有人跳樓的!
說(shuō)完了那些大腕的手段之后，來(lái)說(shuō)說(shuō)細(xì)節(jié)的事。
預(yù)售證辦理背后的故事。
前面說(shuō)了，那幾種情況都是火速辦理預(yù)售證。還有一種，囤地待售的情況是比較常見的。受國(guó)家政策影響，現(xiàn)囤地一年不滿兩年就給予20%土地增值稅。囤地兩年即無(wú)條件收回。但上有政策下有對(duì)策。 很多開發(fā)商前期的時(shí)候采取了，挖坑等漲價(jià)的策略，后來(lái)國(guó)家也聰明了。 從開工起計(jì)算兩年內(nèi)不能完工的項(xiàng)目也予以重罰。 開發(fā)商們又出了新招，他開工啊，他也很快的建設(shè)，但只幾百畝的地塊被分成了N期，一期只建幾棟樓，還是等漲價(jià)。 這也就造成了，一個(gè)項(xiàng)目辦理N個(gè)預(yù)售證，而且預(yù)售證被拖著不辦，因?yàn)橘Y金無(wú)鴨梨啊，就等著地價(jià)和房?jī)r(jià)飆升呢!這與火速辦理預(yù)售證的形成了鮮明對(duì)比，一次開發(fā)辦召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的會(huì)議上，倆公司的老總分別提出了自己對(duì)開發(fā)辦工作的建議，一個(gè)要求簡(jiǎn)化辦理預(yù)售證的流程，提高工作效率，另一個(gè)針鋒相對(duì)，說(shuō)加大預(yù)售證辦理的審查力度，細(xì)化辦理流程。。 搞的開發(fā)辦領(lǐng)導(dǎo)很是驚詫。。
剛才說(shuō)到了開發(fā)貸，這個(gè)事也是水很深的。
牽扯到評(píng)估值，按常理說(shuō)評(píng)估值的高低由評(píng)估公司說(shuō)了算，但實(shí)際上是銀行說(shuō)了算，他自己認(rèn)為可以貸多少，然后開發(fā)商會(huì)要求評(píng)估公司給評(píng)估多少! 評(píng)估公司就成了徹頭徹尾的橡皮圖章。很多時(shí)候，銀行內(nèi)部的評(píng)估是最關(guān)鍵的，因此銀行的某些人員會(huì)對(duì)開發(fā)商肆無(wú)忌憚的獅子開口。而且很多時(shí)候土地屬性也會(huì)影響評(píng)估價(jià)值，某些開發(fā)商竟然會(huì)在這個(gè)時(shí)候還采取變更土地屬性手段，這個(gè)事就是大大的違規(guī)了。在他從業(yè)這么多年的時(shí)間里，就發(fā)現(xiàn)過(guò)一例。 但不能不說(shuō)，在現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制下，一切皆有可能!
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