2017年3月26日夜，萬科公布了2016年報(bào)。在年報(bào)中，萬科表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，已經(jīng)對12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。
也就是說，萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接即將到來的房價(jià)下跌!
萬科在年報(bào)里說：
報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為 13.8 億元，較 2015 年底增長 82.3%，原因在于部分城市房價(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整、公司基于審慎的財(cái)務(wù)策略，對仍存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。具體情況如下：
本年計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響本報(bào)告期稅后凈利潤 6.7 億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤 5.4 億元。
通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科“不太看好”的城市有12個(gè)，分別是：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南通、南充。
這12個(gè)城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。
這些城市要么是人口增長緩慢(比如南充、鎮(zhèn)江)，要么是經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期(比如東北的三個(gè)城市)，要么是樓市庫存量大(比如寧波、南通)，要么是前期漲幅太大仍然在調(diào)整之中(比如溫州)，要么位于胡煥庸線以西(烏魯木齊)。
但如果你認(rèn)真閱讀年報(bào)，就會發(fā)現(xiàn)不是所有位于上述城市的項(xiàng)目，都計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備，比如另外幾個(gè)大連的項(xiàng)目就沒有計(jì)提。所以，還有項(xiàng)目自身的問題。
上圖是大連計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的“海港城”的位置圖，可見距離大連中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，超過了50公里。
但也有很多樓盤位置并不偏，甚至位置還很好，比如煙臺的“海云臺”(圖中紅圈的位置)：
寧波的“萬科城”位置也不算很差：
南通的“金域藍(lán)灣”位置也不算差：
對于樓市調(diào)控，萬科在年報(bào)中這樣評價(jià)：
當(dāng) 2016年10月，國家對部分熱點(diǎn)城市出臺針對性的調(diào)控政策時(shí)，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時(shí)的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個(gè)利好。
一直以來，萬科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認(rèn)為，房屋應(yīng)該回歸居住屬性，房地產(chǎn)應(yīng)該回歸實(shí)業(yè)屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應(yīng)該不忘初心。
2016年，萬科實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)收入2400億元(見下圖)，歸屬于上市公司股東的凈利潤210.2億元(增長16%)，每股收益1.9元，每股凈資產(chǎn)10.28元，市場占有率3.1%;全年交付住宅21.4萬套，創(chuàng)下歷史記錄。年末，萬科持有的現(xiàn)金達(dá)到了870億元。
對于樓市形勢的判斷，萬科是這樣說的：
短期來看，市場環(huán)境依然復(fù)雜。熱點(diǎn)城市和三四線城市持續(xù)分化，土地市場的調(diào)整滯后于住宅市場，以及行業(yè)自 2016 年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業(yè)經(jīng)營的不確定性。
長遠(yuǎn)來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。
萬科在2017年的策略是：
2017年本集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持“為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子”的宗旨、“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”的業(yè)務(wù)指導(dǎo)思想，全面落實(shí)“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，推動2017年各項(xiàng)重點(diǎn)工作的展開。
在投資上，本集團(tuán)將堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不拿地王”的原則;保持穩(wěn)定、持續(xù)、謹(jǐn)慎的投資節(jié)奏，確保資源儲備支持長期可持續(xù)增長;2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價(jià)獲取的項(xiàng)目存在潛在的并購機(jī)會。本集團(tuán)將積極關(guān)注土地存量市場的合作機(jī)會，充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，加強(qiáng)和各類機(jī)構(gòu)的合作，采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。
知道為什么萬科對調(diào)控“表示欣慰”了吧，它正懷揣著870億現(xiàn)金，等著那些2016年瘋狂拿地的“愣頭青”們資金鏈出問題，到時(shí)候萬科就可以“我為刀俎，人為魚肉”，大舉抄底買便宜貨了!
最強(qiáng)殺招來了!論打擊投機(jī)炒房手段，我只服廈門!
對很多中國人來說，人生有三大幻覺：“國足會贏，房價(jià)會跌，股市會漲”。
現(xiàn)在第一個(gè)幻覺實(shí)現(xiàn)了，3月23日，世界杯預(yù)選賽，國足以1:0贏了韓國足球隊(duì)。
現(xiàn)在最大的幻覺——房價(jià)下跌，也可能會實(shí)現(xiàn)了。
繼北京出臺史上最嚴(yán)限購政策后，廈門也紛紛開啟限購模式。最新的調(diào)控政策堪稱史上最嚴(yán)，且不但嚴(yán)還嚴(yán)出了新意!
24日，二線城市中房價(jià)最高的廈門發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措，在嚴(yán)格執(zhí)行2016年10月5日住房限購政策基礎(chǔ)上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房;通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年;新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
財(cái)經(jīng)評論員原上草在牛爺財(cái)經(jīng)(youthinking)中表示，
這個(gè)限制買賣，比提高房價(jià)買賣成本還要命，此前，上海等地出臺了未滿5年，增加交易成本，提高稅費(fèi)的措施，但畢竟只是增加成本，很多炒房客還是不在乎的。而廈門這一次，是直接不讓你買賣。這招殺傷力太強(qiáng)，直接剝奪你的買賣自由，萬一缺錢很著急了，也不能買賣，這對炒房客會是致命打擊。
這意味著，在這兩年廈門房價(jià)上漲時(shí)期鉆進(jìn)去的炒房客，都會傻眼了。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，
此次新規(guī)最嚴(yán)的一條規(guī)定，是房屋買賣以后需要三年才可以交易。“這個(gè)規(guī)定在全國其他城市都沒有，廈門應(yīng)該是全國首個(gè)。此前也有傳言說上海要出臺類似的規(guī)定，最終沒有出臺。這次政策的出臺很有必要，一定程度上將住房交易背后的漏洞補(bǔ)上了。”
微信公眾號櫻桃小房子(cherryhouse2017)對此評論道，
1、 據(jù)廈門人說，去廈門炒房的大多是外地人，部分中介圍盤加忽悠制造緊張，這次投資客要哭了，比如借錢炒房的，利用銀行首付貸、信用貸、消費(fèi)貸湊首付和月供的;手上有多套房的投資客，資金周轉(zhuǎn)不過來的;想短期賺差價(jià)，一年半載轉(zhuǎn)手的，要么繼續(xù)捂在手上，繼續(xù)籌集資金，每月背負(fù)巨額按揭貸款，要么違約。
2、市場成交量會迅速下滑，中介要關(guān)門一批，市場觀望兩個(gè)月后成交價(jià)很快會下跌，資金不夠的投資客要想套現(xiàn)，只能降價(jià)通過私下簽訂買賣協(xié)議，等拿到產(chǎn)權(quán)證再過戶，但是政策又規(guī)定沒有房產(chǎn)證的不能辦委托公證，這就麻煩，很多買家不可能冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)付了錢還不去公證，所以投資客基本上沒法套現(xiàn)了。
3、購買二手房的，最多只需要被套2年，而購買新房的投資客，起碼要鎖死三四年，因?yàn)閺慕环康侥玫椒慨a(chǎn)證差不多要一兩年。短期投資買新房是最大的坑，拖的時(shí)間越長，月供周期長，光是銀行利息就嚇人，給銀行打工了。
最關(guān)鍵的是，一旦打響了第一槍，有了典范，預(yù)計(jì)后續(xù)會有其它城市跟進(jìn)，學(xué)習(xí)此種打擊投資炒作方法，進(jìn)一步加碼限購調(diào)控，落實(shí)中央所說的“房子是住的不是炒的”精神。
總之，房價(jià)如果暴跌了，甚至是腰斬了，受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者，這些人需要被教訓(xùn)，才知道房價(jià)暴跌帶來的痛。
