伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)模化成為撇不開(kāi)的情結(jié)，房企在業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑，與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大。在此背景下，中國(guó)指數(shù)研究院持續(xù)關(guān)注房企銷(xiāo)售最新動(dòng)態(tài)與熱點(diǎn)，為準(zhǔn)確反映房企土儲(chǔ)情況，發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)土地成交權(quán)益金額排行榜，為研判行業(yè)趨勢(shì)提供參考。
榜單解讀
2017年8月，多數(shù)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較上月環(huán)比略有增長(zhǎng)，但總體規(guī)模在今年前8個(gè)月的銷(xiāo)售中還是保持在一個(gè)較低的水平。在房企今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，已有不少房企提高了全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。我們認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)、政策趨嚴(yán)的情況下，房企下半年仍應(yīng)繼續(xù)加速去化。
8月房企業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱谀陜?nèi)低位，龍頭房企繼續(xù)上升
上半年熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)受限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策的影響較大。從8月的市場(chǎng)情況來(lái)看，絕大部分城市的成交量繼續(xù)環(huán)比下降。
從企業(yè)銷(xiāo)售的情況來(lái)看，TOP100房企8月的總體業(yè)績(jī)規(guī)模雖然環(huán)比增長(zhǎng)了7%，但在今年前8個(gè)月的銷(xiāo)售中還是保持在一個(gè)較低的水平。本月，TOP20房企在經(jīng)歷了7月的業(yè)績(jī)低谷后，8月業(yè)績(jī)?cè)龇^大達(dá)10.6%。其中，萬(wàn)科本月銷(xiāo)售403億元，環(huán)比增長(zhǎng)13.3%，在前三強(qiáng)房企中增幅最大。融創(chuàng)本月銷(xiāo)售304.5億元，單月創(chuàng)出新高，前8月累計(jì)銷(xiāo)售1613.5億元，業(yè)績(jī)已經(jīng)超過(guò)去年全年。而TOP21-100房企的銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比增幅較小為1.8%。
房企紛紛上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，多數(shù)完成率超70%
在上市房企中期業(yè)績(jī)發(fā)布之后，部分規(guī)模增長(zhǎng)較為迅速的房企紛紛上調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)。龍頭房企中，碧桂園由原來(lái)的4000億元銷(xiāo)售目標(biāo)大幅上調(diào)25%至5000億元，但仍然完成了全年目標(biāo)的76%。上半年銷(xiāo)售勢(shì)頭良好、銷(xiāo)售目標(biāo)提升的房企還有龍湖、旭輝等。其中龍湖1-8月銷(xiāo)售金額已超調(diào)整前全年銷(xiāo)售目標(biāo)，目標(biāo)大幅上調(diào)36%后，其目標(biāo)完成率仍達(dá)77%;而旭輝以76%的調(diào)整后目標(biāo)完成率位列目標(biāo)調(diào)整房企的第三位。
在上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，世茂、富力和遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)完成率(調(diào)整后)最低，分別為66%、65%和58%。這也從側(cè)面說(shuō)明他們對(duì)下半年銷(xiāo)售的信心。其中，遠(yuǎn)洋將目標(biāo)上調(diào)至700億元后，目標(biāo)完成率為58%，其下半年預(yù)計(jì)有800億元的可售貨源，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)基本沒(méi)有問(wèn)題。
從2017年公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企來(lái)看，大部分企業(yè)目標(biāo)完成率已超70%，整體完成情況較好，這與城市市場(chǎng)行情形成了鮮明反差。我們不難看出，未來(lái)房企集中度不斷上升、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)格局下，規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)正逐步凸顯。
中期業(yè)績(jī)會(huì)透露未來(lái)三大方向
今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，各大房企管理層都對(duì)公司下半年及未來(lái)做了展望，主要有三個(gè)方向：
第一，對(duì)下半年不悲觀。雖然今年以來(lái)熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)、政策趨嚴(yán)，城市成交量連續(xù)幾月低迷。但從中期業(yè)績(jī)會(huì)上的情況來(lái)看，大部分房企對(duì)下半年公司的前景并不悲觀。不僅有近10家房企上調(diào)了全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，大部分房企下半年預(yù)計(jì)推出的貨量也較為充裕。而從貨量的結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前房企布局在一二線核心城市市場(chǎng)或目標(biāo)為一二線城市的市場(chǎng)貨量較為集中。
第二，收并購(gòu)力度加碼。許多企業(yè)目前都已明確提出了未來(lái)將繼續(xù)加碼收并購(gòu)力度。萬(wàn)科上半年64.7%的新增土地建面通過(guò)合作方式獲得，并表示未來(lái)將繼續(xù)積極拓展合作并購(gòu)渠道獲取土地。碧桂園上半年新增土地投資的權(quán)益也達(dá)到了74.8%。禹洲也表示將加大收并購(gòu)力度，2020年將有30%的銷(xiāo)售來(lái)自合作項(xiàng)目。在目前招拍掛市場(chǎng)土地供應(yīng)縮減、價(jià)格受限的情況下，并購(gòu)手段成為房企獲取戰(zhàn)略資源、擴(kuò)大自身規(guī)模的一個(gè)非常重要方式。
第三，涉足長(zhǎng)租公寓。萬(wàn)科、龍湖、金地、旭輝等房企在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上都已有較成熟的布局。萬(wàn)科認(rèn)為在政策支持下品牌長(zhǎng)租公寓有較大的發(fā)展空間。自2014年以來(lái)泊寓已經(jīng)覆蓋了21個(gè)一二線城市，累計(jì)達(dá)7萬(wàn)套。龍湖也提出長(zhǎng)租公寓全年目標(biāo)15000間，并將覆蓋16個(gè)城市。一方面，中國(guó)流動(dòng)人口的不斷增加給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的需求。另一方面，今年以來(lái)國(guó)家也出臺(tái)了一系列持有型物業(yè)支持政策。近日，住建部開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。土地市場(chǎng)上，上海一個(gè)月內(nèi)出讓11宗租賃住房用地，都表現(xiàn)了國(guó)家政策對(duì)長(zhǎng)租公寓供應(yīng)和發(fā)展的鼓勵(lì)。我們認(rèn)為，目前住房租賃市場(chǎng)潛力巨大，房企可以加大對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資布局。
