沒有到2019年12月31日，誰都沒法預(yù)測房企TOP10座次的最終排列，但從來沒有一年的座次之爭像今年這般激烈。
萬科前9個(gè)月幾乎已經(jīng)坐穩(wěn)亞軍之位，始料未及的是恒大在“金九銀十”突然“以價(jià)換量”，以房地產(chǎn)行業(yè)銷售史上最驚人的單月銷售額擠下萬科;而十強(qiáng)之位的最后一席，目前有力的爭奪者龍湖、華潤以及世茂之間銷售額相差不到50億元。
“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。曾有TOP3房企總裁預(yù)測，5年以后，中國前十大地產(chǎn)商大概會(huì)占到全部銷售額的40%，而房地產(chǎn)行業(yè)天花板已經(jīng)出現(xiàn)，新房銷售總量將維持在15萬億元左右。
總量恒定，即使是“大魚”，也必須保持時(shí)刻進(jìn)取，否則在存量的廝殺中，一不小心掉隊(duì)的就是你。
01、亞軍花落誰家?
碧萬恒三家之中，萬科是“穩(wěn)健增長”的代名詞。萬科的銷售額增長是“勻速運(yùn)動(dòng)”，沒有爆發(fā)式增長，與市場整體表現(xiàn)總體上保持一致。
2019年9月，在萬科南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為今年9月的銷售成色不足，“金九”不一定有了，而這一預(yù)判最終被萬科的銷售數(shù)據(jù)證實(shí)。
2019年9月，萬科的合約銷售金額約492.9億元，，同比增長約13.52%;合約銷售面積約320.7萬平方米，同比增長約6.02%;到2019年10月，萬科的合同銷售額還出現(xiàn)了同比下滑。
萬科公告顯示，2019年10月，萬科單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為433.8億元，同比下滑19.8%;合同銷售面積341.3萬平方米;實(shí)現(xiàn)合同銷售面積271.3萬平方米，同比下滑20.5%。
而在萬科錯(cuò)失“金九銀十”的時(shí)候，恒大開始奮力追趕。今年9月，恒大連同其附屬公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較上月增長約73.8%，較去年同期增長約31.9%，刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。
就在外界以為這是恒大的頂峰時(shí)，其又一次刷新紀(jì)錄。2019年11月4日，恒大公告稱，集團(tuán)物業(yè)于2019年10月的合約銷售金額約為人民幣903.0億元，較上月增長約8.7%，較去年同期增長約70.2%，繼上月之后再度刷新本集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史記錄。
市場分析認(rèn)為，近年樓市持續(xù)盤整，恒大業(yè)績大增反映了其高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品具有強(qiáng)大的競爭力。同時(shí)，恒大在“金九銀十”期間實(shí)施全員營銷，成效顯著，推動(dòng)了業(yè)績不斷增長。
相較之下，萬科的促銷動(dòng)作沒有恒大積極。從銷售均價(jià)可以清晰地看出兩者的營銷策略差異，恒大2019年10月的銷售均價(jià)為9336元/平方米，去年同期則為10524元/平方米;萬科今年10月則為15989.7元/平方米，去年同期則為15842.4元/平方米，同比略漲。
萬科并沒有對(duì)外公布銷售目標(biāo)，而是更注重回款。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，萬科今年的回款目標(biāo)是6000億元，相比去年的6300億元有所下降;恒大今年的銷售目標(biāo)則為6000億元，以恒大時(shí)常超額完成銷售目標(biāo)的進(jìn)度來看，今年的亞軍爭奪戰(zhàn)依舊充滿懸念。
02、TOP10最后一席屬于誰?
龍湖、華潤和世茂，是頻繁與“前十”聯(lián)系起來的房企。華潤置地的管理層曾經(jīng)多次公開表示，“保住前十”是力所能及的事情，但從今年前10個(gè)月的情況來看，華潤置地守住前十依舊面臨挑戰(zhàn)。
世茂這家新科“并購?fù)酢保彩墙衲甑谑挠辛帄Z者，也有著“重回前十”的野心。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇曾在業(yè)績會(huì)上說：“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該能吧。”
至于龍湖，這是一家在融資方面表現(xiàn)優(yōu)秀但在規(guī)模發(fā)展上相對(duì)佛系的房企，這幾年始終在第十名左右徘徊。2018年，在克而瑞榜單上，龍湖位列第10，銷售額為2006.7億元，與第9名的華潤置地相差99.3億元;領(lǐng)先第11名的世茂301.7億元。
但從去年開始，龍湖、華潤和世茂的座次就十分接近，不同的是，今年前10個(gè)月三者的差距已十分微小。龍湖今年前10個(gè)月的銷售額是2016.2億元，位列第九;僅領(lǐng)先華潤14.2億元、比世茂高了43.9億元。
3家房企的銷售額如此接近，不到最后一刻，座次之間的輪換也依然沒有定論。但可以肯定的是，即使是表現(xiàn)佛系的龍湖、向來穩(wěn)健的華潤，其實(shí)都在暗暗發(fā)力以求保住理想的座次。
從土地市場表現(xiàn)看，三者都十分積極。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，龍湖的拿地金額為771億元，華潤為668億元，世茂雖僅為228億元，但在收并購上耗資頗巨。
沒有人愿意掉隊(duì)，尤其是在全行業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了天花板的時(shí)候，頭部房企只要松懈一點(diǎn)，存量就會(huì)被其他房企吃掉，不僅是它們在發(fā)力，TOP20乃至TOP30的房企，又有誰沒有跑進(jìn)TOP10的野心?
一家TOP30房企人士曾經(jīng)告訴記者，他們內(nèi)部認(rèn)為只有到房企的“第一陣營”，才有足夠的影響力和資源，會(huì)努力朝著這一目標(biāo)邁進(jìn)。
而一家深圳中小房企人士則認(rèn)為，在融資面收緊的情況下，“做大才能做強(qiáng)，才能獲得更多資金，這些年沒有一家小而美的房企能夠活得滋潤。”
在房地產(chǎn)這個(gè)高度依賴金融的行業(yè)，不進(jìn)則退。
就像10年前，綠城還是銷售額僅在萬科之后的房企，萬達(dá)還位列第6名，世紀(jì)金源那時(shí)候是第8名。誰又能料想到后來綠城所經(jīng)歷的一切，以及萬達(dá)如今的境況，又有誰還能記住世紀(jì)金源的銷售額曾經(jīng)跑進(jìn)前十?
