走過2018“艱難一年”，調(diào)控基調(diào)不變下的房企們，在首月的銷售略顯平淡。
房企首月銷售業(yè)績平淡 萬科重回榜首
走過2018“艱難一年”，在調(diào)控基調(diào)不變的情況下，房企們的首月銷售略顯溫和。根據(jù)觀點指數(shù)銷售TOP100榜單，2019年1月份百強房企銷售額合計為6647億元，與去年同期6630.9億的規(guī)模相比，基本持平。
總體來看，1月份TOP100的準入門檻為8.9億元，相比去年略有提升。而榜單中，規(guī)模在50億以下的企業(yè)數(shù)量最多，占比59%;其次為50-100億、100-200億的企業(yè)，分別占比23%、12%。需要注意的是，除了位于金字塔頂端的前三名達到430億以上，其他的只有保利超過300億，銷售額處于200-300億區(qū)間的房企也僅有融創(chuàng)與中海。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
若就市場份額而言，TOP3房企的銷售之和占TOP100榜單的20.5%，TOP10房企占比41%，環(huán)比上月的18.76%、39.66%均有所上漲，可見調(diào)控之下的市場集中度，仍在進一步提升。
今年1月，碧桂園、萬科、恒大仍然占據(jù)著前三甲的位置，但與去年年終相比，排名位置發(fā)生了變化。其中，萬科以468.2億元晉升榜首，碧桂園、恒大則分列第二、第三的席位，與去年同期排名一致。
過去一年，碧桂園、萬科都跨過了6000億的門檻;恒大則踩線完成了5500億的銷售目標，并在公布年底業(yè)績時提出新年將達6000億。跨入1月份，排名第三的恒大銷售435億元，同比去年下降了32.41%，但與身后的保利、融創(chuàng)等仍保持著較大的差距。由此看來，碧萬恒在今年大概率還會是前三坐席的占有者。
另一方面，2018年實現(xiàn)750至900多億銷售規(guī)模的房企，都有可能在新的一年成為千億俱樂部的競爭者。首月，處于該梯隊的房企排名大多有所上升，這成為他們新年規(guī)模“爬梯”的良好開端。但在行業(yè)集中度越來越高的環(huán)境下，中游企業(yè)在業(yè)績突破中或許還將遇到挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)”字當頭
調(diào)控常態(tài)化的2018年，房企們都在資金、土儲、去化中奔忙，及至年終成績單不斷出爐，又是幾家歡喜幾家愁。但從1月份國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2018年商品房銷售額為149973億元，雖然比上年度回落了1.5個百分點，但還是獲得了12.2%的增長，其中住宅銷售額增長了14.7%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理
若從單月來看，上個月，由于部分開發(fā)商為年度業(yè)績做最后的沖刺，使得商品房銷售額創(chuàng)下歷年月度新高，達到20464.9億元，環(huán)比增長50.54%，同比增長12.32%。而在銷售額“翹尾”的同時，月底住房和城鄉(xiāng)建設工作會議則為接下來的地產(chǎn)篇章添加了“穩(wěn)”字的注腳。
該會議在之前中央經(jīng)濟會議“房住不炒和因城施策”的總基調(diào)上，首提“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標”，強調(diào)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理。
隨后，在今年1月中旬，北京、福建、湖北等各地政府工作報告中，“穩(wěn)房價”“穩(wěn)地價”“一城一策”成為了經(jīng)常被提及的字眼。銀保監(jiān)會也對外發(fā)聲，2019年房地產(chǎn)市場既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對穩(wěn)定。
在市場“溫和”的信號中，租賃住房繼續(xù)成為關注的重點。
月內(nèi)，部分城市定下了租賃住房的供應目標，如北京宣布2019年要建設籌集租賃住房5萬套(間);廣州市黃埔區(qū)也將租賃住房用地納入年度土地供應計劃，計劃到明年年底，新出讓用地中可用于租賃住房建筑面積，不低于年度出讓住宅面積的10%，并探索將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。
此外，自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳聯(lián)合發(fā)布意見函表示，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。
企業(yè)融資發(fā)力借新還舊
進入2019年，融資環(huán)境邊際有所改善;而許多房企為了規(guī)避經(jīng)營風險，面對債務到期的壓力，他們也在減輕著負債的包袱。相關數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)領域約有9000億元的債券到期;預計至年底，行業(yè)整體在手資金量將從年初的2.7萬億元，下降22%至2.1萬億元。
今年1月份，在“借新還舊”的融資潮中，“超短期債”“美元債”成為被追逐的對象。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，月內(nèi)，房企擬發(fā)行、已完成發(fā)行的超短期債約20筆，涉及金額約200多億元。部分企業(yè)甚至在完成發(fā)行一筆超短期債之后，緊接著再發(fā)一筆，密度相對較大，平均融資成本約為4.91%。
此外，奔赴海外發(fā)債也是房企融資的慣用路徑。1月份美元債發(fā)行主體除了融創(chuàng)、碧桂園、恒大、綠地等龍頭企業(yè)，中小房企也有頻頻發(fā)力的表現(xiàn)。
其中，中國奧園兩次發(fā)債，通過優(yōu)先票據(jù)累計籌資7.75億美元;正榮地產(chǎn)在宣布2億美元票據(jù)即將上市，還額外發(fā)行1.5億美元債。除此之外，建業(yè)地產(chǎn)、力高集團、寶龍地產(chǎn)、景瑞控股等也加入了發(fā)行美元債的行列。
觀點指數(shù)通過對比發(fā)現(xiàn)，去年第四季度，企業(yè)發(fā)行美元債的利率整體較高，平均超過10%;而進入1月份，該類型融資的利率一般處于7.75%—9.125%之間，只有個別企業(yè)超過10個百分點。這在一定程度上體現(xiàn)了房企海外融資難度有所降低。
