樓市最大的利空是老齡化。老年人只需賣房，不需買房。而少子化，則意味著未來(lái)的接盤俠數(shù)量堪憂。
這樣，即使：
1)我國(guó)人均GDP從當(dāng)前的超1萬(wàn)美元，十年后，跨越到超2萬(wàn)美元。
2)M2從當(dāng)前的接近200萬(wàn)億，翻番有余到500萬(wàn)億。
在老齡化和少子化的格局下，房?jī)r(jià)依然會(huì)走低。如果上述的1)+2)不出現(xiàn)，則可能會(huì)房?jī)r(jià)暴跌;如果上述的1)+2)均出現(xiàn)，則房?jī)r(jià)可能會(huì)走出一個(gè)淺V。
2019年是否真的出生人口是否只有1100萬(wàn)，還未官宣。重點(diǎn)是：2020年上半年，會(huì)否只有500萬(wàn)，甚至更低?2020年第一季度，會(huì)否只有250萬(wàn)?如果2020年第一季度，醫(yī)院的新生兒臨產(chǎn)數(shù)據(jù)，低于250萬(wàn)，則4月和5月樓市可能會(huì)出現(xiàn)大批賣盤。
高樓住宅，由于容積率偏高(拆遷成本太高)，將來(lái)不會(huì)有開發(fā)商愿意接盤拆遷改建。這樣，未來(lái)高樓住宅就會(huì)逐年折舊。能升值的是地段，而由于次中心的成熟，市中心被分流，這樣市中心的價(jià)值就會(huì)縮水。
重慶最近住宅大樓著火，也說(shuō)明住宅大樓存在的安全隱患。一個(gè)月前，是沈陽(yáng)住宅大樓著火，一個(gè)月后是重慶住宅大樓著火。兩處火情的情況，基本上差不多。
中國(guó)大中小城市這么多，時(shí)不時(shí)某地住宅大樓著火，從樓底一直燒到樓頂，由于消防部門及時(shí)出動(dòng)，火情得到控制，所幸無(wú)人員傷亡。這樣的新聞不斷上熱搜，將讓高樓住宅的IP不斷貶值。
被燒掉的高樓住宅，沒(méi)有提前買保險(xiǎn)的話，貸款還在。買保險(xiǎn)就相當(dāng)于繳納房產(chǎn)稅。
將來(lái)高層住宅，只能靠一個(gè)概念：有錢人愿意登高望遠(yuǎn)的“中國(guó)市中心”。1)風(fēng)景，2)有錢人密集度，將是高層住宅唯一保值點(diǎn)。窮人住的高樓，極端一點(diǎn)：電梯壞了也沒(méi)人愿意出錢修。
日韓式的生育率跳崖暴跌，若是實(shí)錘的話。2020-2025年，獨(dú)門獨(dú)戶帶院子的住宅，可能會(huì)出現(xiàn)，以鼓勵(lì)生育。
假如2020-2030年，中國(guó)人均GDP從超1萬(wàn)美元，翻番到超2萬(wàn)美元，中國(guó)人的人均(注意：被平均)收入也將翻番。獨(dú)門獨(dú)戶帶院子的“標(biāo)準(zhǔn)洋房”售價(jià)150萬(wàn)(鼓勵(lì)生育)，按照6.9的匯率，則相當(dāng)于是22萬(wàn)美元。與美國(guó)當(dāng)前三四線的新房?jī)r(jià)格水平相當(dāng)。
我們國(guó)家2萬(wàn)美元人均GDP，其實(shí)是跟美國(guó)三四線競(jìng)爭(zhēng)。150萬(wàn)(22萬(wàn)美元)的美式郊區(qū)住宅，定價(jià)與美國(guó)三四線郊區(qū)接軌。
2億套獨(dú)門獨(dú)院住宅，就是300萬(wàn)億以上的房地產(chǎn)銷售額，會(huì)帶動(dòng)：汽車，家具，裝修，園藝設(shè)備等行業(yè)的銷售。
它將拉高GDP，實(shí)現(xiàn)5+%的年增速。
1畝 = 666.6666667平方米(m)
假設(shè)三/四層的“緊湊型”美式洋房，它包括附屬公路的全部占地面積是120平米，則2億套是240億平米，相當(dāng)于0.36億畝地。考慮到老齡化，引發(fā)的偏遠(yuǎn)農(nóng)村“成建制”拆除釋放的宅基地和鄉(xiāng)路，它應(yīng)該不會(huì)占用我國(guó)18億畝耕地。
住房觀念的改變，對(duì)于高樓住宅的打擊將是致命的。除了一線城市“中國(guó)的市中心”，其他二三線的較偏高樓住宅，賣價(jià)應(yīng)該會(huì)低于：當(dāng)時(shí)的建筑成本，也就是鶴崗跌。
1萬(wàn)美元人均GDP的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，與2萬(wàn)美元人均GDP的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成不一樣。
用1萬(wàn)美元的模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)美元的目標(biāo)。就像長(zhǎng)征系列火箭，用隔壁阿三家的火箭發(fā)動(dòng)機(jī)：超重，上不了天。
2萬(wàn)美元的人均GDP，必然是美國(guó)二戰(zhàn)后，打敗納粹和日軍回國(guó)的美國(guó)大兵，在郊區(qū)建設(shè)“資本主義新美國(guó)”，通過(guò)獨(dú)門獨(dú)院住宅+汽車消費(fèi)+嬰兒潮，所帶動(dòng)。
特斯拉將國(guó)產(chǎn)車，降價(jià)至30萬(wàn)以下。這可以為我國(guó)GDP站上2萬(wàn)美元人均，提供參考。
上海的銀行們，給馬斯克幾百億人民幣貸款，靠著這筆錢特斯拉在上海臨港建廠。1年實(shí)現(xiàn)量產(chǎn);1年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)降價(jià)。
美國(guó)媒體報(bào)道特斯拉拿的這幾百億人民幣貸款，他們不說(shuō)人民幣，他們說(shuō)：幾十億美元貸款(括弧內(nèi)是人民幣)。
特斯拉國(guó)產(chǎn)化深入后，據(jù)說(shuō)：還能再降5萬(wàn)一輛。
寶馬和奔馳也將被迫降價(jià)。中國(guó)汽車市場(chǎng)，是全世界競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)。寶馬和奔馳也可以學(xué)“特斯拉模式”拿國(guó)內(nèi)銀行的人民幣貸款，用以升級(jí)中國(guó)的工廠。
如果國(guó)際巨頭們，拿了中國(guó)的銀行的巨額貸款(及其他優(yōu)惠)，那么他們可能會(huì)有：出口指標(biāo)。
假如寶馬，奔馳，特斯拉，通用，大眾等巨頭，每年利用中國(guó)的生產(chǎn)基地，出口400萬(wàn)輛車，均價(jià)2萬(wàn)美元，這將是800億美元的出口額。出口800萬(wàn)輛車，均價(jià)1.5萬(wàn)美元，這將是1200億美元的出口額。越南，印度和土耳其(吃下中國(guó)淘汰的中低端制造業(yè))等國(guó)對(duì)中高端汽車的需求，就可以被滿足。
多個(gè)行業(yè)推廣這種模式，就能替代“中低端制造業(yè)外流：越南，印度，泰國(guó)，墨西哥”所減少的我國(guó)出口。這樣，我國(guó)的進(jìn)出口還是順差，人民幣兌美元6.9的匯率(精準(zhǔn)滴灌，M2增幅與美元看齊)也就能維持住。
十年后的2萬(wàn)美元人均GDP，可以通過(guò)“美國(guó)二戰(zhàn)后的模式”，用國(guó)內(nèi)銀行貸款和各種優(yōu)惠，讓國(guó)際巨頭深耕中國(guó)制造來(lái)實(shí)現(xiàn)。
這么多國(guó)際巨頭，他們是相互競(jìng)爭(zhēng)的，胡蘿卜掛在那邊，吃不吃?
馬斯克已經(jīng)吃了。
所以，2萬(wàn)美元人均GDP的實(shí)現(xiàn)，意味著：中國(guó)市中心以外的高樓住宅，將不斷貶值。
電梯壞了，要你出錢修，出不出?綠化枯了，要你出錢修，出不出?路開裂了，要你出錢修，出不出?小區(qū)外墻塌了，要你出錢修，出不出?
獨(dú)門獨(dú)院住宅，就門前那條馬路，要出錢修。綠化是你家院子。
房產(chǎn)稅，銷售稅，收入稅。美國(guó)人民肩上的三座大山。美股慢牛，也要來(lái)A股了，國(guó)際巨頭們可能也會(huì)來(lái)A股上市。
