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2020年8月20日，住建部、央行整了個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的大事，說(shuō)“上頭條”也很合適。消息直到幾天后，才正式發(fā)布：
住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
注意細(xì)節(jié)，除了住建部、央行、部分房企，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志也參加了會(huì)議。
從會(huì)議措辭看，前段時(shí)間，市場(chǎng)傳言的監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。
紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;
紅線2：凈負(fù)債率大于100%;
紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。
以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%——從會(huì)議通稿看，不一定具體實(shí)施細(xì)節(jié)是這樣，但傳言多多少少，大家也都清晰了，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，已經(jīng)形成。
而這對(duì)今年樓市，甚至對(duì)未來(lái)樓市會(huì)有何影響?對(duì)購(gòu)房者又意味著什么?同時(shí)對(duì)我們的建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、門(mén)窗幕墻加工設(shè)備，以及隔熱條和密封膠條等配套材料生產(chǎn)廠商與供應(yīng)商又有什么關(guān)聯(lián)?那么，我們還是用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)吧！
提到“數(shù)據(jù)”，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com近年來(lái)，受中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)鋁門(mén)窗（詞條“窗”由行業(yè)大百科提供）幕墻分會(huì)的委托，一直負(fù)責(zé)著行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，從近年的數(shù)據(jù)結(jié)果反映，整個(gè)門(mén)窗幕墻行業(yè)頂天了不過(guò)6千億—7千億的年總產(chǎn)值，而我們的上游——房地產(chǎn)，2019年排名前三位的房企年銷(xiāo)售額，單家都在6千億以上……“一個(gè)企業(yè)，頂一個(gè)行業(yè)”!這就是為什么說(shuō)：“一”方有難，甲方支援的原因啦！而甲方真的就富甲天下，可敵國(guó)了嗎？到底是什么情況？還是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)評(píng)論號(hào)“杠桿地產(chǎn)”來(lái)為大家說(shuō)一說(shuō)。
01、這些房企未來(lái)融資多少要受約束，部分資金鏈可能未來(lái)會(huì)更緊張
從會(huì)議通稿看，大家都進(jìn)一步明白了，房住不炒將是長(zhǎng)期堅(jiān)持。
而重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，則是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，是諸多具體辦法之一。
注意會(huì)議細(xì)節(jié)：
增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，則是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，是諸多具體辦法之一。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
透過(guò)這些表述，其實(shí)不用說(shuō)，長(zhǎng)期和開(kāi)發(fā)商打交道的材料企業(yè)都明白，以后借錢(qián)是有嚴(yán)格規(guī)矩的，不是你想借、想多借、有辦法借就可以。
還得考慮行業(yè)的穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)。
簡(jiǎn)單說(shuō)，控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)設(shè)置的“三道紅線”傳言基本是真的，細(xì)節(jié)當(dāng)然還有待發(fā)布。那么，就不廢話(huà)，直接上數(shù)據(jù)，哪些房企未來(lái)借錢(qián)受管制，會(huì)比較明顯?
2019年末TOP100上市房企“三道紅線” 圖表來(lái)源|易居克而瑞(特此感謝)
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比具體會(huì)設(shè)置為多少，是否是傳言那樣，暫時(shí)說(shuō)不好，沒(méi)看到文件都不準(zhǔn)確。
另外，數(shù)字嘛，有時(shí)候就是會(huì)計(jì)游戲，房企也都有自己辦法。
但是我們可以看上圖，不管這些具體的要求如何，會(huì)計(jì)手段有多精明，有些房企未來(lái)借錢(qián)，瘋狂發(fā)展，很明顯是要被管的。
比如，凈負(fù)債率動(dòng)輒超過(guò)100%那些房企。
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，百分之百九十的房企，肯定也是要被約束的。
另外現(xiàn)金短債比小于1的，無(wú)論如何解釋?zhuān)Y金鏈壓力肯定都是很顯著的。上圖也非常清晰。
總的來(lái)說(shuō)，看完上述圖表，我們發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)指標(biāo)只要其中一個(gè)碰紅線比較顯著的房企，另外2項(xiàng)指標(biāo)也不太好看。
名字和數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)表示，就不在點(diǎn)名了，圖一看就懂。
我們可以回溯一下2017年夏天，萬(wàn)達(dá)“世紀(jì)大甩賣(mài)”事件。萬(wàn)達(dá)為啥不得不忍痛割?lèi)?ài)?從資金層面說(shuō)，就是被限制了。
而后這3年，我們看到，萬(wàn)達(dá)要公開(kāi)發(fā)債是很困難的。直到今年才算有突破（疫情帶來(lái)對(duì)的影業(yè)、商場(chǎng)的事，我們先不提也罷……）。
所以，不要看如今有些房企如日中天、高速發(fā)展，說(shuō)不定到了明年，和萬(wàn)達(dá)也就差不多。甚至可以說(shuō)，一定會(huì)有房企要倒霉。別光看、光聽(tīng)，工程企業(yè)想想自己的幕墻、門(mén)窗，以及材料廠商們，鋁材、玻璃、五金（詞條“五金”由行業(yè)大百科提供）、密封膠，還有隔條熱、密封膠條有沒(méi)有和這些“三道杠”的“大隊(duì)長(zhǎng)”扯上關(guān)系呀？
02、多數(shù)房企增速低位是大概率，有些甚至下滑
我們知道，繞道所謂政策紅線的辦法太多，比如明股實(shí)債，項(xiàng)目層面想辦法，比如一家公司內(nèi)部上市公司和非上市部分之間可以搞動(dòng)態(tài)運(yùn)作，比如上文說(shuō)過(guò)的會(huì)計(jì)手段總是有。
但是無(wú)論多少手段，一個(gè)公司資金壓力大、債務(wù)過(guò)高時(shí)，苦只有自己知道，后果也是承擔(dān)。
因此只要監(jiān)管收緊，特別是我們看到貨幣的超寬松階段已經(jīng)過(guò)去，房企無(wú)論多能折騰，總體的借錢(qián)環(huán)境沒(méi)那么好了，而我們看截至目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)指標(biāo)和數(shù)據(jù)。
先說(shuō)投資額度，根據(jù)國(guó)統(tǒng)局最新發(fā)布，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%， 增速比1-6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅投資55682億元，增長(zhǎng)4.1%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
考慮到地價(jià)、此前放水等因素，依舊只有上述增速，其實(shí)是很低的。這就是目前的大環(huán)境。
當(dāng)然，今年剩下的4個(gè)來(lái)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)維持正增長(zhǎng)問(wèn)題不大，但是總體依舊是低位增速。
接著說(shuō)銷(xiāo)售情況，1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積83631萬(wàn)平米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅銷(xiāo)售面積下降5.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降21.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降18.8%。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
商品房銷(xiāo)售額81422億元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷(xiāo)售額下降22.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降22.3%。
不管前幾個(gè)月少數(shù)城市多能折騰，看宏觀數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，樓市整體尚未恢復(fù)到去年同期。剩下4個(gè)來(lái)月，大環(huán)境變了，再?zèng)_擊一把，也就最多回正左右。
看完上述兩組數(shù)據(jù)，大家應(yīng)該都明白了，房企日子不是太好過(guò)。另外，補(bǔ)充一點(diǎn)：住建部、央行座談會(huì)說(shuō)的很明確，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，已經(jīng)建立和形成，房企的那些辦法、小九九難道誰(shuí)不懂?
未來(lái)無(wú)非是貓和老鼠的游戲……只要大行情不變，資金管起來(lái)，房企銷(xiāo)售額也好、銷(xiāo)售面積也罷，想要較高速增長(zhǎng)，缺乏彈藥支撐。而部分房企，壓力很大，繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)是必然。
03、融資強(qiáng)監(jiān)管常態(tài)化，部分房企拿地不得不收縮、打折促銷(xiāo)
住建部、央行為啥開(kāi)這個(gè)座談會(huì)，杠桿地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)分析是這樣解釋的，避免房地產(chǎn)過(guò)分占用資金，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
今年的黑天鵝事件后，局部城市土地市場(chǎng)太活躍，房企融資回暖明顯。比如上文舉例，連萬(wàn)達(dá)都獲得發(fā)債機(jī)會(huì)。看官方數(shù)據(jù)，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長(zhǎng)0.8%，1-6月份為下降1.9%。
其中，國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%;利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%;自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%;定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%;個(gè)人按揭貸款16200億元，增長(zhǎng)6.6%。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
看上述幾組數(shù)據(jù)，除了定金及預(yù)收款，其他全部增長(zhǎng)。而且是在耽擱了幾個(gè)月的情況下還能有這個(gè)增長(zhǎng)，此前的寬松可以想見(jiàn)。
當(dāng)然這話(huà)反過(guò)來(lái)說(shuō)，也就是賣(mài)得不算好，所以定金、預(yù)收款負(fù)增長(zhǎng)。但是貨幣環(huán)境此前很給力，房企資金鏈穩(wěn)住了。
現(xiàn)在苗頭出來(lái)，那么監(jiān)管層意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，建立規(guī)則：是不是三道紅線，是不是流傳的那些具體指標(biāo)，上文我分析了，不是很重要。
簡(jiǎn)單說(shuō)，房企融資的“強(qiáng)監(jiān)管”，正在變成一種常態(tài)。未來(lái)多半是這樣了。房企好日子結(jié)束了，有些人甚至說(shuō)房地產(chǎn)有點(diǎn)小慘。
不過(guò)，好處是杠桿不錯(cuò)的房企，未來(lái)只要戰(zhàn)略得當(dāng)，可能是發(fā)展機(jī)會(huì);反過(guò)來(lái)，杠桿率有些嚇人的房企，要想玩更大難，要多回款還得促銷(xiāo)，打折不是沒(méi)可能。
至于拿地，杠桿率太高的，也沒(méi)辦法太猛。那么土地市場(chǎng)整體降溫，基本是必然。不過(guò)杠桿地產(chǎn)話(huà)要說(shuō)清楚，調(diào)控目的都不是搞死人、搞死企業(yè)。加上地方還有自己考慮，地價(jià)是要維護(hù)的。無(wú)論如何，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，又出現(xiàn)了一個(gè)好的時(shí)間窗口。
會(huì)議還就完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度等進(jìn)行了研究……林林總總，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com和杠桿地產(chǎn)的看法是一致的——這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的影響依舊是偏小的，不管購(gòu)房端還是資金端。
核心還是看“三道杠”的房企，今年如何破局重生！同時(shí)，也再次提醒廣大的門(mén)窗幕墻工程企業(yè)，以及材料生產(chǎn)廠商，墊資有風(fēng)險(xiǎn)，合作需謹(jǐn)慎……
