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2019年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比上年加快0.5個百分點。
特別注意的是，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，上年為增長1.3%，多年來第一次下降。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。
備注：國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》
在2020年前9個月，銷售金額11.57億元，同比增加3.7%;銷售面積11.7億㎡，同比繼續(xù)下降，-1.8%;開發(fā)投資10.34億元，同比增加5.6%;
在過去的5年間，我們注意到每年采用公建化外立面設(shè)計的非公共建筑（詞條“公共建筑”由行業(yè)大百科提供）項目以超過15%的速度逐年增加。自2016年始，相比較于普通的住宅樓盤，國內(nèi)越來越多的頂級豪宅更多的采用玻璃幕墻的設(shè)計，追求足夠的辨識度與獨特性。
這些項目都有者類似“芝加哥華麗一英里”的關(guān)鍵詞特征，城市地標(biāo)，街區(qū)熱度，云端豪宅，公建化外立面，坐擁城市核心風(fēng)景，塔尖生活范本，大型綠地景觀。
越來越多的高端住宅建筑（詞條“住宅建筑”由行業(yè)大百科提供），已經(jīng)越來越像公建了，這是因為傳統(tǒng)住宅單元式的立面表達，已不能完全滿足城市的發(fā)展和人居升級的需求了。更具現(xiàn)代感、藝術(shù)感的建筑，才能打動具有國際視野前瞻力的高凈值人群。因此公建化立面的住宅運用而生。公建化精工住宅，逐漸成為國際國內(nèi)豪宅建筑的主流形式。
備注：在芝加哥的華麗一英里是指芝加哥從盧普區(qū)(Chicago Loop)與近北區(qū)邊界、 芝加哥河上的密歇根大街橋(Michigan Avenue Bridge)一直到橡樹街為止的北密歇根大街的一段。它將芝加哥的黃金海岸與市中心連接起來。對于來到芝加哥的游客來說，不論是想住酒店、逛街購物、或僅僅是觀看城市建筑，華麗一英里都是首選的去處。
我們抽樣調(diào)研了從2016年一直到2020年2季度末的全國476個居住項目。
抽樣結(jié)果如下：
這些抽樣調(diào)研的項目均為居住類項目，基于項目具體的用地屬性和最終建筑用途兩部分來判斷。包含了“住宅屬性”用地上建的一切建筑(包含配套商業(yè)和會所等)，以及在“商業(yè)屬性”用地上建的住宅用途的建筑。(商業(yè)、酒店、辦公、場館等不在分析范圍。)
2016~2020年2季度，全國商品房銷售面積大約68.4億㎡。樣本中項目總面積，約相當(dāng)于當(dāng)期全國商品房銷售面積份額的1.1%。樣本中項目的開發(fā)者，來自主流地產(chǎn)商(地產(chǎn)50強)的市場占比84.8%，來自非主流地產(chǎn)商以及其他的市場占比15.2%。
我們將這476個項目，按照確定的邏輯定義進行了分類，其中77個項目采用了全部或者局部的公建化外立面設(shè)計。
A類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤均價的120%以上，或該開發(fā)者內(nèi)部定位為A檔。
B類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤均價的100%~120%，或該開發(fā)者內(nèi)部定位為B檔。
經(jīng)濟型項目定義：政府為中低收入家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格和租金的住房。樓盤價格低于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤均價75%。
未開盤項目定義：還沒有確定對外公開銷售的時間。
不對外出售項目定義：不對外公開銷售的項目，如私人會所，公司內(nèi)部住房。
公建化立面是指住宅的外立面向公建(公共建筑，如劇院等)，采用了大量的玻璃幕墻形式。在不改變住宅原有功能的前提下，對處在城市特定區(qū)域的住宅外立面，利用公共建筑外立面（詞條“建筑外立面”由行業(yè)大百科提供）的做法進行設(shè)計與建造。
公建化立面住宅有哪些優(yōu)點呢?
立面優(yōu)化，提升城市品位
使用時尚簡潔的材質(zhì)進行統(tǒng)一化設(shè)計建造，使立面更加精致細膩，簡單大氣，符合現(xiàn)代審美。
經(jīng)久耐用，提高建筑性能
采用大量的玻璃幕墻形式，彌補原來大量面磚鑲嵌的滲水、脫落（詞條“脫落”由行業(yè)大百科提供）等不足，實現(xiàn)外觀的實用性和品質(zhì)感雙贏。
節(jié)約能源，資源可持續(xù)利用
一體化立面有效減少建筑形體系數(shù)，減少住宅自身受外界溫差的影響，達到節(jié)約能源的目的。
公建化立面住宅，一座座繁華都市中靚麗的風(fēng)景線，從國際美學(xué)角度出發(fā)，回歸住宅本身功能，優(yōu)化人居空間，將建筑美學(xué)、功能、結(jié)構(gòu)與節(jié)能等因素有機統(tǒng)一。
建筑大師貝聿銘說：“美的建筑，應(yīng)該是建筑在時間之上的，時間會給出一切答案”。
研究以上這些項目樣本，大致有以下共性的結(jié)論和意見：
頂級豪宅僅憑其地段和高度都可以成為城市的地標(biāo)，凸顯了其本身的稀缺性及不可復(fù)制性的同時彰顯居住者在城市中的尊貴地位。
這些項目多數(shù)屬于建筑密度較高的，居高望遠，視野開闊。多采用大框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比普通板樓高，抗震（詞條“抗震”由行業(yè)大百科提供）性與安全性更好。
對于現(xiàn)代富有DIY精神的業(yè)主而言，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。
玻璃幕墻相對于普通墻體而言，雖然其外圍護結(jié)構(gòu)的造價需增加1.5倍至2倍，但重量卻只有1/4，這也是玻璃幕墻主要被應(yīng)用于超高層寫字樓、高端酒店、頂級豪宅等建筑的原因之一。
此類建筑的公建化立面的玻璃幕墻設(shè)計，對成本的敏感度相對不高，在規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)品、理念等方面都有不少創(chuàng)新。
在立面設(shè)計上，高品質(zhì)的玻璃幕墻最常用，材料采用高端的品牌，并特別關(guān)注設(shè)計工藝實現(xiàn)和品質(zhì)落地。
貝索斯說，推動事情前進的重點是遇到問題和失敗。
多年以來，在公建化外立面項目實踐中遇到過不少的“坑”，列舉如下，共同好共饗。
公寓住宅的公建化外立面設(shè)計，避免直接按照辦公樓形象直接套玻璃盒子，特別規(guī)避設(shè)計凹式陽臺;
建筑外輪廓避免完全由戶型平面布局確定，純粹是個很重要的原則。不要出現(xiàn)太多繁瑣線條和材料交接面，包括材質(zhì)顏色的運用;
功能方面特別注意廚房、衛(wèi)浴等房間的特定功能需求(包括消防)，尤其是天燃氣管道和水管的排布、隱藏、檢修;
較之于公共建筑的玻璃幕墻設(shè)計，公寓住宅分戶之間的隔聲和私密處理尤為重要，需要做針對性設(shè)計和處理;
實施過程管控更加重要;眾多細節(jié)，從設(shè)計到產(chǎn)品落地再到用戶體驗，這一系列的過程非常容易產(chǎn)生偏差，某個中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)些微偏差，最終呈現(xiàn)的效果就會有很大差別。
公建化案例分享：中國鐵建·西派城
項目名稱：中國鐵建·西派城
項目地址：重慶江北嘴
建設(shè)單位：中鐵房地產(chǎn)集團重慶有限公司
方案設(shè)計：EMO易墨建筑設(shè)計有限公司
幕墻面積：約23.3萬平米
幕墻顧問：弗思特建筑科技有限公司
項目團隊：劉洪恩、王帥、劉健瑞、趙寧、潘斌斌
建筑攝影：存在建筑
建筑外立面的高品質(zhì)與否，直接影響到大眾對于整個項目的觀感。本項目在整體外立面設(shè)計上，建筑外形取意于波濤江水，多角度曲面設(shè)計打破了傳統(tǒng)建筑鋒芒過盛的觀感，構(gòu)建柔美的姿態(tài)，親切擁抱每一位住戶幸福歸家。
建筑立面的設(shè)計靈感來源于蜿蜒前行，滔滔不絕的江水。通過局部的曲線應(yīng)用，賦予建筑柔美的姿態(tài)，在鱗次櫛比的高樓大廈中，凸顯出獨特的身形。
設(shè)計將外立面線條水平延展，曲面轉(zhuǎn)角窗采用的創(chuàng)新性設(shè)計，打破了超高層建筑邊緣銳利的傳統(tǒng)，賦予建筑更多浪漫的同時，也使住戶能夠看到更加寬闊的景觀視野。
遠觀整個建筑群，建筑立面表皮由銀灰色鋁板和low-e玻璃幕墻窗系統(tǒng)構(gòu)成，不同光澤度的細膩對比使建筑變得輕盈并富韻律感;隨著一天中時間的變化，整座建筑群在陽光與水波的映照下也呈現(xiàn)出變幻的光彩。既表現(xiàn)出通透大氣的立面效果，又有效提升建筑品質(zhì)感，同時，一根根精致的金屬色線條，于細節(jié)處勾勒出整個項目的完美“身段”，尊貴質(zhì)感油然而生。
香檳金色金屬線條的運用是西派城立面的重要特征之一，溫暖的色調(diào)營造出住宅社區(qū)應(yīng)有的歸屬感和浪漫氛圍。
立面材料選用的是中空LOW-E鋼化玻璃6+12A+6。骨架材料使用上，中梃為60系列鋁立柱，外表面粉末噴涂。外立面橫明豎隱，豎向玻璃通過鋁合金副框用結(jié)構(gòu)膠固定在邊框上，豎向膠縫15mm，橫向壓板扣接在橫向邊框上。邊框在工廠組合，在施工現(xiàn)場用4mm厚折彎鋼板固定在主體結(jié)構(gòu)上。橫向60mm寬明框鋁合金裝飾線條，豎向15mm膠縫。
作者單位：弗思特工程咨詢公司
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