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2026年5月28日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確了“十五五”時(shí)期城市更新工作的目標(biāo)指標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、重大工程和政策舉措。
快來(lái)看看，我們門(mén)窗幕墻人的機(jī)會(huì)在哪里?
靴子落地——城市更新將正式接替房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)，成為城市建設(shè)和投資的主賽道。
這是我國(guó)首個(gè)國(guó)家層面專(zhuān)門(mén)針對(duì)城市更新制定的發(fā)展規(guī)劃。
據(jù)央視此前報(bào)道：未來(lái)五年，我國(guó)城市更新至少完成投資15萬(wàn)億元。
“十五五”城市更新：有哪些活?
《規(guī)劃》制定了2025年和2030年具體指標(biāo)，如下圖：
我們說(shuō)說(shuō)最主要的四大板塊：
1、地下管網(wǎng)方面：約5萬(wàn)億元
建設(shè)改造城市地下管網(wǎng)約77萬(wàn)公里，其中燃?xì)夤芫W(wǎng)約20萬(wàn)公里、排水（詞條“排水”由行業(yè)大百科提供）管網(wǎng)約17.5萬(wàn)公里、供水管網(wǎng)約17.5萬(wàn)公里、污水管網(wǎng)約10萬(wàn)公里、供熱管網(wǎng)約12萬(wàn)公里。
2、居住改善方面：
改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬(wàn)套(間)，改造老舊小區(qū)約11.5萬(wàn)個(gè)。規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)對(duì)建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)體檢，聚焦補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)。支持具備條件的樓棟加裝電梯。
3、老舊街區(qū)廠(chǎng)區(qū)方面：
更新改造約1500個(gè)。規(guī)劃要求“推動(dòng)老舊廠(chǎng)區(qū)功能轉(zhuǎn)換，完善廠(chǎng)區(qū)及周邊配套設(shè)施，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用，盤(pán)活閑置低效廠(chǎng)區(qū)、廠(chǎng)房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能”。
4、“好房子”建設(shè)：
規(guī)劃首次提出實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵(lì)居民開(kāi)展既有住房裝修和局部升級(jí)改造，推廣裝配式裝修和適老化（詞條“老化”由行業(yè)大百科提供）、無(wú)障礙改造。
三類(lèi)項(xiàng)目特點(diǎn)不同：管網(wǎng)改造任務(wù)量最大、資金最可靠;老舊小區(qū)和危舊房改造面廣但模式復(fù)雜，D級(jí)危房拆除重建，C級(jí)加固改建，單體小、數(shù)量多，適合中小施工企業(yè);老舊街區(qū)廠(chǎng)區(qū)改造要求市場(chǎng)化盤(pán)活，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高，接項(xiàng)目前需調(diào)查業(yè)主實(shí)力。
除了上面提到的板塊，還有智能建造、CIM、人工智能+等工程計(jì)劃請(qǐng)見(jiàn)原文：
點(diǎn)擊查看 https://www.gov.cn/zhengce/content/202605/content_7070539.htm
為什么說(shuō)這是最“確定”的市場(chǎng)?
因?yàn)槠渌饕鍓K要么確定性萎縮，要么增長(zhǎng)空間有限。
房地產(chǎn)市場(chǎng)：2021年開(kāi)發(fā)投資接近15萬(wàn)億，2026年可能降到7萬(wàn)億級(jí)別，幾乎腰斬�；A(chǔ)設(shè)施投資增速穩(wěn)定在4%至5%，但受地方債務(wù)約束，大規(guī)模新上項(xiàng)目受管控。制造業(yè)投資主要面向工業(yè)廠(chǎng)房，對(duì)建筑工程拉動(dòng)有限。
而城市更新正好相反，“十五五”期間年均投資3到4萬(wàn)億，且仍在增長(zhǎng)。
這個(gè)增長(zhǎng)的確定性，來(lái)自幾個(gè)實(shí)實(shí)在在的條件：
存量基數(shù)大。全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房超過(guò)4億套，其中2000年前建成的占36%以上;地下管網(wǎng)總里程超過(guò)500萬(wàn)公里，大量管道已超期服役。
政策形成閉環(huán)。國(guó)常會(huì)通過(guò)“十五五”規(guī)劃，中辦國(guó)辦發(fā)了意見(jiàn)，住建部部署全面體檢。規(guī)劃還明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，包括房屋安全體檢制度、房屋安全管理資金制度、房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度三項(xiàng)具體制度。從中央到地方、從規(guī)劃到項(xiàng)目，一套長(zhǎng)期制度已經(jīng)建立。
資金渠道明確。規(guī)劃明確：中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng);允許地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持符合條件的項(xiàng)目，支持用作項(xiàng)目資本金;推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs;鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極參與。僅2026年一季度，城市更新專(zhuān)項(xiàng)債就發(fā)行近1200億元，同比增長(zhǎng)7%。
各地全面鋪開(kāi)。到2026年5月，至少27個(gè)省份在本地“十五五”規(guī)劃中作出部署。
對(duì)工程企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)五年的項(xiàng)目來(lái)源是明確的，不用再賭政策會(huì)不會(huì)變，只需要關(guān)心自己能不能接到活、能不能把活干好。
全國(guó)694城強(qiáng)制體檢，項(xiàng)目來(lái)源透明化
住建部要求地級(jí)及以上城市、縣級(jí)市(共694個(gè))今年全面開(kāi)展城市體檢，實(shí)現(xiàn)住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)四個(gè)維度全覆蓋。原則是“先體檢后更新，無(wú)體檢不更新”。
規(guī)劃進(jìn)一步細(xì)化：建立完善“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的實(shí)施體系，建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，推動(dòng)項(xiàng)目常態(tài)化儲(chǔ)備和動(dòng)態(tài)調(diào)整。
體檢報(bào)告就是項(xiàng)目來(lái)源的底賬。 過(guò)去一個(gè)片區(qū)要不要改造、改哪些內(nèi)容，很大程度上取決于地方領(lǐng)導(dǎo)的判斷或開(kāi)發(fā)商的投資意愿，項(xiàng)目來(lái)源不穩(wěn)定，信息不對(duì)稱(chēng)。
現(xiàn)在，體檢報(bào)告會(huì)明確列出：哪些小區(qū)的燃?xì)夤芫�(xiàn)老化率達(dá)到多少?哪些路段的排水管網(wǎng)覆蓋率低于標(biāo)準(zhǔn)幾個(gè)百分點(diǎn)?哪些街道缺少養(yǎng)老設(shè)施、停車(chē)位缺口多大?
這些問(wèn)題清單就是項(xiàng)目庫(kù)的原料。規(guī)劃要求“以體檢找出的問(wèn)題作為城市更新的重點(diǎn)”，沒(méi)有出現(xiàn)在體檢報(bào)告里的問(wèn)題很難被立項(xiàng)。項(xiàng)目來(lái)源從“人說(shuō)了算”變成了“數(shù)據(jù)說(shuō)了算”。
這對(duì)中小企業(yè)和外地企業(yè)是重大利好。 過(guò)去項(xiàng)目信息不透明，天然有利于與政府關(guān)系密切的大企業(yè)�，F(xiàn)在項(xiàng)目信息全部公開(kāi)，任何企業(yè)只要愿意花時(shí)間研究體檢報(bào)告、跟蹤項(xiàng)目庫(kù)，就能獲得與大型企業(yè)同等質(zhì)量的市場(chǎng)信息。
當(dāng)然，公開(kāi)信息只是起點(diǎn)，后續(xù)的方案設(shè)計(jì)、技術(shù)能力、施工管理、成本控制仍然是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。但至少，企業(yè)不再需要先認(rèn)識(shí)人才能知道哪里有活。
施工企業(yè)如何抓住這個(gè)市場(chǎng)?
第一，盯緊時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 每年上半年各地開(kāi)展城市體檢，下半年發(fā)布體檢報(bào)告和問(wèn)題清單，隨后編制下一年度項(xiàng)目計(jì)劃。企業(yè)的市場(chǎng)人員應(yīng)定期登錄目標(biāo)城市住建局網(wǎng)站，第一時(shí)間獲取這些文件。
第二，讀懂體檢報(bào)告。 拿到報(bào)告后，重點(diǎn)看四個(gè)維度的問(wèn)題清單。管網(wǎng)覆蓋率低，意味著未來(lái)兩到三年該區(qū)域會(huì)有管網(wǎng)改造項(xiàng)目;老房子多，說(shuō)明老舊小區(qū)改造和加裝電梯的需求集中。企業(yè)可以提前判斷哪些區(qū)域、哪類(lèi)工程有機(jī)會(huì)，先把技術(shù)方案和報(bào)價(jià)準(zhǔn)備起來(lái)。
第三，留意專(zhuān)項(xiàng)體檢。 比如某個(gè)城市被列為燃?xì)獍踩攸c(diǎn)整治地區(qū)，就會(huì)開(kāi)展燃?xì)夤芫W(wǎng)專(zhuān)項(xiàng)體檢，隨之而來(lái)的是一批集中上馬的管網(wǎng)改造項(xiàng)目，且這類(lèi)安全項(xiàng)目資金保障力度較大。多關(guān)注住建部和省里的專(zhuān)項(xiàng)工作通知，就能提前捕捉到這些機(jī)會(huì)。
第四，對(duì)接體檢機(jī)構(gòu)。 城市體檢通常由規(guī)劃設(shè)計(jì)院、高校等第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施。企業(yè)可以主動(dòng)與這些機(jī)構(gòu)對(duì)接，交流技術(shù)，提供施工經(jīng)驗(yàn)和造價(jià)參考。這樣在項(xiàng)目還沒(méi)正式立項(xiàng)之前，企業(yè)就能了解問(wèn)題細(xì)節(jié)，甚至參與方案設(shè)計(jì)，到了招標(biāo)時(shí)自然更有優(yōu)勢(shì)。
第五，關(guān)注企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑。 規(guī)劃明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新，同時(shí)深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。對(duì)于傳統(tǒng)房企，這意味著要放下新建開(kāi)發(fā)的慣性，轉(zhuǎn)向存量更新、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。對(duì)于中小施工隊(duì)，規(guī)劃鼓勵(lì)居民開(kāi)展既有住房裝修和局部升級(jí)改造，這是門(mén)檻低、回款快的細(xì)分市場(chǎng)。
結(jié)語(yǔ)
說(shuō)到底，城市更新這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)擺在明面上了。
項(xiàng)目從哪里來(lái)、錢(qián)從哪里出，體檢報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃上都寫(xiě)著。
企業(yè)要做的，就是把這些公開(kāi)信息用好，提前準(zhǔn)備，踏實(shí)投標(biāo)。
說(shuō)到底，活干得咋樣，錢(qián)能不能拿到手，這些才是真格的。
